Эксперты прогнозируют рост числа судебных споров о праве на объекты недвижимости
С 1 января нынешнего года вступил в силу новый порядок регистрации прав собственности на недвижимость. Теперь вся информация о домах, квартирах и земельных участках должна поступать в Единый государственный реестр. Если раньше регистрацией занимались местные бюро технической инвентаризации (БТИ), то теперь создан специальный государственный орган — Государственная регистрационная служба (Укргосреестр). Правда, оказалось, что все основные функции по сбору информации о праве собственности на недвижимость в реестре государство переложило на частных нотариусов. По мнению многих экспертов, сложилась ситуация, при которой, во-первых, людям придется стоять в очередях и платить больше, во-вторых, увеличится вероятность мошенничества с недвижимостью.
О нынешней ситуации на рынке и последствиях изменения порядка регистрации прав «ФАКТАМ» рассказала известный столичный юрист, генеральный директор Профессиональной ассоциации «Киевский центр недвижимости» Гертруда Сиволобова.
— Почему изменили порядок регистрации права собственности на недвижимость?
— Прежде всего потому, что государственная (именно государственная) регистрация прав на недвижимость предусмотрена Гражданским кодексом Украины. Раньше ее производили БТИ. Госрегистрация нужна для того, чтобы перед ее осуществлением уполномоченный государственный орган мог проверить, насколько законно получено право собственности на объект недвижимости, и в случае выявления нарушений потребовать их устранения либо отказать в регистрации. Если же возникает спор, то он решается в суде. Кроме того, единый реестр прав на недвижимость позволит государству располагать полной информацией о недвижимости и ее собственниках.
— Тогда почему в СМИ так много критики в связи с введением нового порядка?
— Во-первых, критика возникла из-за сложности самой процедуры, а во-вторых, из-за того, что произошла некоторая подмена понятий. Специально созданная Государственная регистрационная служба, которая, по сути, силами своих территориальных отделений должна осуществлять эту работу, фактически не решилась полностью взять ее на себя. Между тем это было бы правильно, соответствовало задачам данной службы и ни у кого не вызывало бы возражений.
В процессе подготовки, которая длилась несколько лет, концепция госрегистрации прав на недвижимость претерпела много изменений. Только в Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденный Кабмином, пять раз(!) вносили изменения и уточнения. Последние были добавлены уже в канун 2013 года, незадолго до вступления документа в силу. Кроме того, принято множество других нормативных актов. Как следствие, первоначальная форма утрачена, а львиная доля работы по госрегистрации прав на недвижимость оказалась возложенной на нотариусов, которым предоставили статус специального субъекта государственной регистрации. Получилось, что нотариус сам удостоверяет сделку или выдает свидетельство о праве на наследство, и он же осуществляет госрегистрацию. Какой в этом смысл? Может ли нотариус проверить законность и правильность совершенного им же нотариального действия, выявить нарушения или просто случайные ошибки? Конечно, нет.
Даже БТИ, которые очень модно сейчас критиковать, при госрегистрации, пока это была их функция, нередко находили ошибки в правоустанавливающих документах, оформленных нотариусами. Иногда это были случайные описки или ошибки, связанные с непрофессионализмом нотариуса, а иногда, увы, выявлялись злоупотребления. Не единичны случаи, когда вследствие отказа БТИ в госрегистрации спор доходил до суда. Теперь такого «фильтра», как БТИ, не будет. Далеко не все ошибки сможет исправить нотариус, и количество судебных споров о праве на объекты недвижимости возрастет.
Не стоит забывать, что нотариус — обычный человек со всеми присущими ему слабостями. Разве мы не сталкивались с недобросовестными нотариусами, которые в погоне за наживой шли на нарушения? Известны и случаи связи нотариусов с преступными группировками, мошенниками. Есть и другие негативные явления в работе нотариусов. Пусть таких случаев не много, но пострадавшим людям, лишившимся жилья, от этого не легче. Нельзя, чтобы нотариус был «царь и бог»! Ведь после того, как право собственности будет внесено в госреестр, поздно будет что-то менять. Даже длительная судебная тяжба не спасет ситуацию.
— Выходит, что Укргосреестр будет заниматься только первичной регистрацией прав на вновь созданные объекты недвижимости?
— Да. Но что касается той небольшой части государственной регистрации прав, которую созданная служба оставила за собой, то и здесь не все так просто. Эта организация взяла на себя часть функций органов местного самоуправления. Вызывает сомнение, насколько это законно. Так, согласно новому порядку, территориальные органы государственной регистрационной службы будут выдавать свидетельства о праве собственности на: построенные и реконструированные объекты; квартиры и дома в жилищных и садовых кооперативах, кооперативные гаражи; объекты, выделенные из объекта недвижимости, состоящего из нескольких единиц; нежилые помещения, переведенные из жилого фонда. Более логичным было бы сохранение этих функций за органами местного самоуправления (бюджет которых в результате нововведений пострадал), тем более что без их участия в подготовке документов все равно не обойтись.
А для получения документа на земельный участок, созданный в результате раздела прежнего на два новых или образовавшийся в результате объединения нескольких, надо погасить старые кадастровые номера и получить новые. Это осталось функцией территориальных земельных органов. Так не лучше ли было бы, чтобы в данных случаях органы местного самоуправления и землеустроители выполняли свои задачи, а Укргосреестр занялся регистрацией прав на недвижимость и осуществлял при этом необходимый контроль. Но вместо этого сложностей для граждан прибавится, а простор для злоупотреблений увеличится.
— Как относятся нотариусы к возложению на них дополнительных обязанностей?
— Крайне отрицательно. Карточки приема заявлений на госрегистрацию, множество квитанций, открытие реестра прав собственности, потом проверка по реестрам, проверка бланков, формирование нескольких выписок, затем процесс регистрации и так далее. При операциях с земельными участками надо еще передать информацию территориальным земельным органам, а в конце дня документацию по совершенным операциям с недвижимостью нотариус должен отсканировать и заказными письмами с уведомлением отправить в территориальное отделение Укргосреестра.
Важно и другое. Раньше большинство нотариусов принимали копии документов накануне и по ним готовили проект договора. На следующий день, пока стороны изучали проект, нотариус проверял обременения по реестрам движимого и недвижимого имущества, ипотеки, бланки, доверенности, а затем, если у сторон не было замечаний и вопросов, подписывался договор. Надо было только подождать
Но главное, что электронный реестр прав на недвижимость до сих пор не заполнен и не содержит всей информации, необходимой для совершения предусмотрительных законом нотариальных действий. Например, у квартиры два собственника. Один из них, информация о котором есть в реестре, собирается продать свою долю. Данных о правах на вторую часть жилья в реестре нет. Соответственно, и продать свою долю человеку будет крайне сложно, так как он обязан через нотариуса известить соседей — собственников квартиры. Но если последние не зарегистрированы в реестре прав, как получить о них сведения? Из-за этого (поскольку нельзя выполнить требования статьи 362 Гражданского кодекса Украины) нотариус откажет в удостоверении договора купли-продажи.
Раньше можно было в БТИ получить информацию о совладельцах, которую они составляли на основании имеющихся бумажных носителей, а сейчас и это невозможно. Наследство тоже нельзя оформить, если умерший при жизни не зарегистрировался в реестре прав, а наследник этого сделать уже не может. Поэтому прежде чем затевать всю ломку, надо было обеспечить наполнение электронного реестра прав на основе данных бумажных носителей.
— Может быть, теперь регистрация прав станет дешевле?
— Дороже. Почему должно быть дешевле? Из-за того что у нотариуса в разы увеличились затраты времени на оформление каждой сделки? Или поскольку работа стала более сложной и трудоемкой? Или в связи с тем, что на нотариусов возложена материальная ответственность в полном объеме? А может, потому что теперь за страхование своей деятельности нотариус должен заплатить больше — 60 тысяч гривен, а страховая сумма увеличилась до полутора миллионов гривен? Словом, было бы удивительно ожидать удешевления стоимости нотариальных услуг.
При этом их качество может снизиться. Основная обязанность нотариуса — работа с клиентом. Нотариус должен беседовать с ним, разъяснять содержание статей закона, на которые содержатся ссылки в проекте договора, дорабатывать документ с учетом пожеланий клиента и так далее. Теперь же нотариус занят работой за компьютером и ему не до клиента. Это как в поликлинике: если врач принимает без медсестры, он поглощен заполнением медицинской карточки, а на больного и не смотрит.
Неправильно, что работе по оформлению выписок из реестра Минюст обучал только нотариусов, помощники же на семинары не допускались. Руководство министерства не могло не знать, что во всех государственных нотариальных конторах на компьютерах работают операторы, а у большинства частных нотариусов — помощники.
— А какие отзывы о работе территориальных служб государственной регистрации, в частности, киевской городской?
— Пока рядовые граждане, риелторы и юристы, которые успели с этой службой столкнуться, отзываются о ней отрицательно. Во-первых, столичное отделение Укргосреестра находится в районе аэропорта «Киев», в доме, которого даже нет на карте. Доехать туда можно только наземным транспортом, а это из-за пробок сложно. Чтобы оплатить квитанцию, надо дойти пешком до аэропорта или вернуться обратно на несколько троллейбусных остановок: ближе банковских учреждений не найти. По телефону горячей линии вы не получите вразумительный ответ, консультантов, которые были в БТИ, нет. Информация, например, содержащая перечень документов, необходимых для получения свидетельства о праве собственности, и формы заявлений не вывешены. Расположенные на стенде выписки из нормативных документов рядовой гражданин вряд ли поймет. Кстати, в помещении даже туалета для посетителей нет! Не лучше положение и в других отделениях, например, в харьковском. На удивление, там тоже нет туалета. Понятно, почему все отзывы в основном отрицательные. Нельзя не обратить внимание на то, что сообщаемые в прессе размеры оплаты всего лишь реклама. На деле, кроме государственной пошлины, взимается еще плата за услуги — на большую сумму, а банковская комиссия может превысить размер платежа.
— Будет ли координация с БТИ? Ведь эта организация выполняет многие важные технические функции.
— К сожалению, новыми нормативными актами даже не предусмотрена обязательность предъявления нотариусу технического паспорта на отчуждаемый объект, что чревато серьезными негативными последствиями. Теперь без техпаспорта можно продать: давно не существующий дом; жилье, площадь которого по документам одна, а на самом деле во много раз больше; квартиру, после незаконного переоборудования представляющую опасность не только для новых хозяев, но и для всех жильцов многоэтажки. Поэтому требование обязательности предоставления продавцом или дарителем технического паспорта нужно непременно вернуть.
— Вы нарисовали не слишком веселую картину. Каков же выход из сложившейся ситуации?
— Конечно, возврата к старому быть не может. Но утвержденный порядок необходимо усовершенствовать. Документ громоздкий, содержит излишние повторы, труден для восприятия даже специалистами, в том числе нотариусами. Надо освободить нотариусов от государственной регистрации — эту работу должен полностью выполнять Укргосреестр. Следует вернуть органам местного самоуправления их первоначальные функции. Местные власти знают каждый дом, им известны все проблемы: где грозит обвал, где подземные воды и тому подобное. Оформление свидетельств о праве собственности на новые дома лишь во вторую очередь правовой вопрос, а в первую — технический. Ведь теперь местные советы снимут с себя всякую ответственность. И с обвалившимся домом, и с квартирами в новостройках, проданными несколько раз, и с перекупщиками, которых город (поселок) знает в лицо, будет разбираться Укргосреестр. Боюсь, что вскоре он сам откажется от этой функции. Но во всей неразберихе пока страдать будут ни в чем не повинные люди.
9206Читайте нас у Facebook
