«Приобретая в Болгарии дом с участком, граждане Украины не могут оформить землю на свое имя»
Почти каждый второй украинец, по данным опроса компании Research & Branding Group, мечтает переехать жить за границу. У желающих эмигрировать разные цели и планы, но все они объединены желанием жить лучше.
Бесспорно, лучшую жизнь приятнее и правильнее строить на родине. Но для тех, кто все же решился на этот сложный шаг, «ФАКТЫ» публикуют серию материалов о способах выехать, найти себя и справиться с трудностями жизни в чужой стране.
Лет тридцать назад чуть ли не единственным зарубежным курортом, доступным советским гражданам, было побережье Болгарии. Сегодня украинцы могут посетить любой уголок планеты, тем не менее эта страна продолжает пользоваться популярностью у любителей понежиться на солнце и поплавать в море. Более того, некоторые наши сограждане вкладывают свои капиталы в болгарскую недвижимость.
Читайте также: Как выбрать и у кого купить квартиру в Болгарии?
«Чтобы обойти ограничения, нужно зарегистрировать фирму, учредителем и собственником которой является иностранец»
По статистике, наиболее активными иностранными покупателями болгарской недвижимости являются граждане России, Украины и Белоруссии. Например, в период с 2009-го по 2013 год более 150 тысяч россиян приобрели жилье в этой стране, потратив в общей сложности около 695 миллионов евро. Точной статистики о количестве украинцев, вложивших деньги в болгарскую недвижимость, нет, но эксперты утверждают, что они занимают второе место после российских граждан.
Конечно, наибольшей популярностью пользуются квартиры и небольшие дома на берегу Черного моря. Пару лет назад мои знакомые приобрели небольшую квартиру в недавно построенном жилом комплексе на побережье.
— Решив купить жилье в Болгарии, мы преследовали две цели — выгодно вложить сбережения и обеспечить семью постоянным местом для комфортного отдыха, — рассказала киевлянка Светлана. — Теперь мы с мужем пару раз в год посещаем свою болгарскую квартиру, а наши дети с бабушкой проводят там почти все лето. Кроме того, весной и осенью квартира сдается в аренду. Это позволяет нам окупить расходы на ее содержание, а иногда даже немного заработать.
Еще до приобретения недвижимости мы познакомились с Александром, нашим соотечественником, который уже давно переехал в Болгарию. Именно он помог найти жилье, оформить все документы, сделать косметический ремонт и купить мебель. Кроме того, когда нас нет, он содержит квартиру и сдает ее в аренду.
«ФАКТЫ» попросили Александра рассказать о порядке приобретения нашими согражданами недвижимости в Болгарии.
— Кто может купить жилье и землю в Болгарии? Есть ли различия в покупке и оформлении для граждан Украины и стран Евросоюза?
— Квартиру или дом имеет право приобрести любой человек, независимо от гражданства. Никаких особых требований к потенциальному покупателю не выдвигают. А вот с землей некоторые нюансы есть. Иностранец, если он не является гражданином страны — члена Евросоюза, не может оформить на себя как на физическое лицо покупку земли. Это имеет значение при приобретении дома, который продается вместе с участком, или же земли сельскохозяйственного назначения.
Чтобы обойти эти ограничения, необходимо зарегистрировать болгарскую фирму, учредителем, собственником и, по желанию, директором которой является иностранец. Именно на эту фирму оформляются все покупки, в том числе и земля. Но тогда потребуется ежегодный отчет предприятия, сделанный местным бухгалтером. Стоит такой документ не меньше 150 евро. Других ограничений нет.
Кстати, иногда дом и земля продаются отдельно. Дело в том, что в Болгарии довольно часто при наследовании по завещанию земля отходит одному человеку, а дом — другому. Выписываются два нотариальных акта, и наследники имеют право продать свою собственность, не считаясь друг с другом. Но я бы не рекомендовал приобретать дом без земли. Потом могут возникнуть проблемы. Например, хозяин участка на вполне законных основаниях возведет впритык к вашему дому другие строения.
«Чаще всего недвижимость покупают для себя или родителей те, кто имеет стабильный доход в Украине»
— Какие преференции имеет иностранец, купивший жилье? Например, сможет ли он получить вид на жительство?
— Согласно болгарскому законодательству приобретение иностранцем недвижимости не дает ему права оформить вид на жительство. Однако позволяет получать многоразовую долгосрочную визу сроком до полугода и использовать ее частями.
— Кто из наших сограждан чаще всего покупает недвижимость в Болгарии?
— Те, у кого есть деньги. Работу здесь найти тяжело, значит, остается только отдых. Чаще всего болгарскую недвижимость приобретают для себя или родителей те, кто имеет в Украине стабильный доход. Кстати, россиянам, вышедшим на заслуженный отдых, размер пенсии позволяет в Болгарии нормально жить, поэтому они обычно покупают дома в селах. Об украинских пенсионерах, живущих здесь на свою пенсию, я не слышал.
— Какие виды недвижимости может купить иностранец и что чаще всего приобретают наши сограждане?
— Недвижимость человек имеет право выбрать любую, в том числе торговую или складскую. Раньше украинцы предпочитали покупать жилье в курортных комплексах. Это, как правило, новые кварталы, возведенные вдоль берега, вдали от городов, и имеющие всю инфраструктуру для полноценного отдыха: рестораны, бассейны, кинотеатры, детские площадки и так далее. Но в последнее время украинцы и россияне чаще интересуются апартаментами в городах, расположенных на побережье. Дело в том, что курортные комплексы зимой практически вымирают — не работают магазины, не ходит транспорт. А в городе в этом отношении более комфортно.
— Расскажите о процедуре оформления покупки жилья.
— Она одинакова для местных жителей и иностранцев. При наличии документа о собственности и других бумаг оформлением занимается нотариус того региона, где находится недвижимость. На это уходит три-четыре дня. Он берет за свои услуги 2 процента от суммы сделки. Есть также государственная такса в пределах 150 евро.
В случае покупки апартаментов на стадии строительства составляется договор, и, как в Украине, право собственности переходит к покупателю только после введения дома в эксплуатацию. Если же дом построен, но еще не принят, составляется так называемый «Акт 15», и застройщик может разрешить пользоваться апартаментами до официального введения дома в эксплуатацию. При этом коммунальные услуги оплачиваются покупателем в полном объеме, для чего заключается договор об обслуживании с управляющей компанией. Однако человек не является владельцем жилья до официальной сдачи дома в эксплуатацию и составления об этом «Акта 16».
— Александр, а почем сейчас дома и квартиры в Болгарии?
— Все зависит от места, где расположена недвижимость. Многие россияне и украинцы ищут дешевое жилье. Такое в Болгарии есть. Но это дома не в курортных, а удаленных от моря районах. Участок земли со старым домом, водой и электроэнергией стоит от 2 тысяч евро. Средний дом, пригодный для жилья, в таких населенных пунктах, как Силистра, Добрич, Ловеч, стоит 5—10 тысяч евро. В Банско или Боровеце цена стартует с 15 тысяч евро, а недалеко от побережья — с 20 тысяч. Еще раз подчеркну: речь идет о минимальной стоимости старых, но пригодных для жизни домов.
На апартаменты такого разброса минимальных цен нет. Если это курортная зона, то стоимость квадратного метра в новом жилом комплексе стартует с 500 евро. В городах жилье на вторичном рынке можно найти и подешевле.
«В некоторых курортных комплексах стоимость обслуживания апартаментов достигает нескольких тысяч евро в год»
— А дорого ли в Болгарии содержать жилье?
— Хочу сразу отметить, что квартплаты в нашем понимании в этой стране нет. На каждую услугу выписывается отдельный счет, и оплачивать его надо ежемесячно. Если говорить о частных домах и городских квартирах, то многие тарифы на услуги устанавливаются мэрией или кметством. Естественно, что в разных населенных пунктах эти тарифы отличаются. Например, стоимость воды составляет от 0,04 лева (22 копейки) до 0,15 лева (83 копейки) за кубический метр. А вот цена электроэнергии стабильна по всей стране, но имеет два тарифа: дневной — 0,08 лева (44 копейки) за киловатт-час, ночной — 0,035 лева (19 копеек). За стационарный телефон нужно платить 12 левов (66 гривен) в месяц. При подключении кабельного телевидения и интернета ежемесячные расходы вырастают еще на 15—30 левов (83—165 гривен).
Отдельно хочу отметить систему коммунальных платежей в апартаментах, расположенных в курортных комплексах. Все обслуживание осуществляет управляющая компания (УК). Как правило, ее хозяином является сам застройщик. Договор об обслуживании покупатель заключает с УК еще при составлении договора купли-продажи апартаментов. Именно на этой стадии многие люди, причем как иностранцы, так и болгары, делают одну роковую ошибку. Пребывая в состоянии эйфории и готовясь купить жилье, они не вникают в суть договора с УК или вовсе его не читают. Этим пользуется застройщик, выставляя явно завышенные цены на обслуживание. Еще бы! Ведь на самом деле доход, который принесет управляющая компания, будет больше того, что поступил от продажи жилья. Причем этот доход постоянный. В некоторых курортных комплексах стоимость обслуживания апартаментов достигает нескольких тысяч евро в год. Однако если внимательно прочитать документы и потребовать обосновать столь высокие тарифы, можно добиться существенной скидки.
— Какие налоги платит владелец недвижимости?
— Налогов на имущество в Болгарии два — «данък имот» и «такса битови отпадъци». Первый из них составляет, как правило, 0,15 процента стоимости налоговой оценки имущества для физических лиц или балансовой стоимости недвижимости для фирм.
Второй — это так называемый коммунальный налог. Он устанавливается муниципалитетами. В среднем по стране это 0,2—0,3 процента от балансовой стоимости недвижимости. По сути, он является сбором за вывоз мусора. Парадоксально то, что его размер зависит не от числа живущих в доме, а от стоимости их квартир. А также от престижности и транспортной загруженности района. Например, в элитном центре Софии данный налог составляет 1 процент, а на окраинах болгарской столицы — менее половины процента. В селах и небольших городах он еще ниже.
Если взять средний показатель налогов, то владельцу небольшого дома в селе придется раз в год заплатить до 75 евро, а хозяину квартиры площадью 50 квадратных метров — около 200 евро.
— На что стоит обращать внимание, чтобы не быть обманутым или не переплатить при покупке недвижимости и земли?
— Прежде всего нужно четко знать, какие документы обязан представить продавец для проведения сделки, чтобы она была полностью законной. Если что-то вызывает подозрение или продавец говорит «после сделаем», отказывайтесь от сделки. Для него сбор всех документов — дело простое, быстрое и недорогое. А вот отсутствие какой-то бумажки потом может иметь серьезные юридические последствия.
Необходимо очень внимательно читать все подписываемые договоры, поскольку болгарским законодательством не определены четкие формы и содержание этих документов, а значит, есть широкое поле для злоупотреблений и махинаций. Пример с управляющими компаниями — тому подтверждение. Не стесняйтесь настаивать на изменении невыгодных вам пунктов договора.
Лучше всего обращаться за помощью к специалистам. Но учтите, что местные риелторы и юристы сильно завышают стоимость своих услуг для иностранцев, стараясь подыгрывать соотечественникам. Если вы думаете, что в случае чего обратитесь в суд, не надейтесь его выиграть! Это бесполезное дело. Суд обычно встает на сторону болгар.
К выбору жилья нужно подходить очень внимательно, постарайтесь привлечь к этому профессиональных строителей. Часто, особенно в домах, делается так называемый предпродажный ремонт. Уже через месяц все отваливается и осыпается. Причем такое случается даже в апартаментах и в новых курортных комплексах.
Чтобы не оказаться в неприятной ситуации, лучше найти грамотную, а главное добросовестную компанию. Например, можно обратиться в компанию Premier Realty Master. Ее специалисты не разделяют клиентов на «местных» и «иностранных», а одинаково профессионально подходят к решению любого вопроса. Опять-таки, никто не застрахован от рисков, но практически всегда есть возможность уменьшить их вероятность.
63394Читайте нас у Facebook
