Как правильно создавать ОСМД и какие шаги при этом не стоит делать?
После вступления 1 июля в силу Закона № 417 «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» ЖЭКам временно разрешили выполнять свои функции — пока жильцы не создадут у себя общество совладельцев многоквартирных домов (ОСМД) или выберут управляющую компанию. Если жильцы не определятся с решением, то местные власти сами назначат управителя. «ФАКТЫ» уже освещали эту тему. Поводом вернуться к ней стало обращение в газету киевлян: «Большинство из нас мало разбираются в том, что предлагают активисты. Мы уже подписали заявку, чтобы наши три хрущевки включили в программу городских ремонтов (якобы у жильцов есть такое право) и выдали акт о состоянии домов. Дальше планируем создать объединенное ОСМД на три здания. Вот только люди не до конца уверены, насколько хороша такая идея».
Ответить на это и другие письма читателей «ФАКТЫ» попросили Алексея Тихонова — эксперта по проблемам самоорганизации и энергоэффективности в многоквартирных домах, советника заместителя главы столичной горгосадминистрации по жилищно-коммунальным вопросам.
— Алексей Евгеньевич, у жильцов старых домов есть возможность отремонтировать здание за счет города перед тем, как создать ОСМД?
— Законом «О приватизации государственного жилищного фонда» 1992 года было предусмотрено, что предыдущий собственник (государство) принимает участие в капремонте, но, как уточнялось постановлением Кабмина, лишь в рамках собственности, которой владеет, — отвечает Алексей Тихонов. — Скажем, в доме пять процентов неприватизированных квартир. В таком объеме и должна выделяться государственная помощь. Сейчас же попросить о ней можно, вот только правовых оснований провести ремонт нет.
— Почему?
— Статью о капремонте просто «обнулили» законом № 417. В нем идет речь о том, что предыдущий владелец при передаче дома в управление ОСМД обязан был участвовать в проведении первого капремонта. Сегодня в столице домов советской постройки 1970—1980-х годов, требующих основательного обновления, насчитывается порядка восьми тысяч. В связи с изменившимися нормативами капремонтов (здание должно отвечать высокому классу энергоэффективности) на каждый из них понадобится от четырех до восьми миллионов гривен — колоссальные суммы! Выборочно ремонтировать дома несправедливо и неправомерно. Поэтому закон гласит: капремонт — это ответственность собственников, то есть жителей, и проводить его они должны сами — независимо от того, создано ОСМД или нет.
— И что же, теперь нет возможности поучаствовать в городских социальных программах?
— В программы соцразвития попадают и коммунальные дома, и ОСМД с кооперативами. Но не всегда можно получить желаемое: денег попросили на починку крыши, а их выделят лишь на ремонт лестничных клеток. И приходится соглашаться. По городу наберется от силы 200 домов, где благодаря напору активистов или местных депутатов сумели «выбить» ремонт. Жильцам остальных придется копить самим.
— Как и где в таком случае аккумулировать средства на ремонты?
— Чтобы деньги жильцов накопить на отдельном счете (средства разных домов не должны смешиваться) и защитить, предложено собирать их не в частных руках, а в районных управлениях жилищного хозяйства (УЖХ) — это тоже юрлицо. Например, в странах ближнего зарубежья практикуют накопление средств на госсчете в течение двадцати лет. У нас сроки покороче. По закону № 417 финансировать ремонты могут только собственники, которыми являются в том числе владельцы приватизированных квартир. Город же можно попросить о помощи, как только в доме примут решение поучаствовать в программе «70 на 30» (если жильцы соберут 30 процентов требуемой суммы, остальные средства добавит город). Тогда в городской бюджет заложат сумму (после экспертизы объекта) и передадут ее на конкретные цели.
Вот недавно в панельном доме с ОСМД на Троещине жителям заменили окна (30 процентов нужной суммы они собрали, а 70 добавил город). В заявке жильцы указали, сколько собрали, о какой замене просят, приложили точные расчеты.
Такая программа работает пока для действующих ОСМД и жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), но сейчас разрабатываются условия для коммунальных домов — без образования там юридического лица.
— Часто жители старых домов колеблются: ОСМД, мол, не потянут финансово и дряхлый фонд ляжет непосильным грузом на их плечи. Так ли это?
— Передавать дом жильцам никто не будет — он и так их. Конституционный суд Украины констатировал: приватизация квартиры одновременно закрепила за жильцами право владения всем имуществом (вспомогательными, техническими, жилыми помещениями). И не обязательно создавать ОСМД — людям просто передадут документы на то, что им фактически принадлежит (техпаспорт). По новой процедуре состояние дома уже не указывается. Жители могут самостоятельно составить акт и принять дом (фотофиксация, описание) в том виде, в каком он есть в данный момент. От ЖЭКа можно потребовать разве что устранить мелкие недочеты (в коммунальный тариф включен только текущий ремонт).
Как только создается ОСМД, дом можно подключать к разным программам — городским и государственным. Как, например, в вопросе со столичными лифтами. Их требуется поменять порядка восьми тысяч, каждый стоит до миллиона гривен — сумма неподъемная. Сегодня по городу восстанавливают или заменяют не более 100 лифтов в год. Срок работы подъемника до капитального ремонта 25 лет. Если такими темпами двигаться, то последний лифт заменят… через 80 лет. Деньги на эти ремонты не закладывают в тарифы наших домов — используют средства налогоплательщиков. Но кто из вас захочет, чтобы уплаченные вами налоги были потрачены на замену чужого частного имущества? А при создании ОСМД люди могут сами выбирать, на что эффективнее потратить свои средства и как контролировать расходы.
— А есть примеры того, как проводят ремонт лифта за счет собранных жильцами средств?
— Коммунальная компания «Житлосервіс» объявила, что открыт счет для сбора средств (по смете это 24 тысячи гривен) на починку подъемника. В тарифе на квартплату такие деньги не заложены. Поэтому жильцам предложили, приняв решение, разделить стоимость ремонта подъемника на всех. Еще раз подчеркну: ходить за людьми и уговаривать их некому. Все решения надо согласовывать самим. К отремонтированному за собственные деньги имуществу люди и относиться будут бережнее, и станут следить, чтобы его не портили другие.
— ЖЭКи совсем не будут участвовать в капремонтах домов?
— У ЖЭКа на это нет средств. Если люди не хотят создавать ОСМД под предлогом, что не «потянут» финансово, то и у жилконторы ваши деньги сами собой не накапливаются. А средства из городской казны ведь должны расходоваться и на многие бюджетные программы: дороги, школьные и дошкольные учреждения, спортплощадки, благоустройство… Да и, как известно, бесплатный ремонт жильцы мало ценят: продолжают портить лифты, расписывать и царапать стены, ломать двери… А когда вложат свои кровные в ремонт, то будут по-другому относиться к имуществу. Если в доме (даже очень старом) живут настоящие хозяева, то там будет порядок. Вот пример бережливости: на Бульварно-Кудрявской улице в подъезде пятиэтажки царских времен (1904 года постройки) лифт до сих пор в рабочем состоянии благодаря бережному отношению жильцов. Как только в здании появились чужие люди (заработали два хостела), лифт стал барахлить. Тогда жители объединились и установили свои правила. Я за то, чтобы люди не отгораживались от проблем дома параметрами своей квартиры. От общего решения хозяев здания зависит, наведут ли в нем порядок.
— Оправдывает ли себя объединение нескольких домов в одно ОСМД?
— Как показывает опыт, создавать общее ОСМД (скажем, на три дома) нерационально. К примеру, в одном из домов сломался лифт или надо починить крышу. Почему на этот ремонт должны скидываться жители соседних зданий? У них ведь тоже есть свои «дыры». Практика показывает: всегда будет соблазн привести в порядок один дом за счет других и на каком-то этапе жильцы не смогут прийти к общему решению. Я бы рекомендовал создавать отдельные общества совладельцев, иначе проблем не избежать. Но каждый из созданных на базе этих домов ОСМД может нанять общих управителя и бухгалтера (договорившись о доле в оплате их труда). А председателя выбирать (на общественных началах или платить за его труд), чтобы выполнял контролирующие функции. В городе много обслуживающих компаний с широким разбросом цен. Нет недостатка и в предпринимателях, готовых наняться на коммунальные работы. Договор можно заключать на год с правом пролонгации, а уровень зарплаты пересматривать по обоюдному согласию, допустим, каждые три месяца.
— По такому принципу уже кто-нибудь работает?
— Классическая схема работы ОСМД есть в Дарницком районе. В новых инвестиционных домах, где у людей доходы выше среднего, создаются ОСМД, нанимающие управителя на пять-шесть домов и бухгалтера. Там заключают договор с компаниями на сантехнические услуги, на электрику, лифты и прочее. Жители утверждают смету на каждый вид работ, а председатель ОСМД, выбирая исполнителя, действует в установленных ценовых границах. Правление дома и ревизионная комиссия стоят на страже интересов и средств жителей многоэтажки. Если исполнитель услуг справляется со своими обязанностями плохо, его заменяют другой компанией.
— Какой момент, на ваш взгляд, самый важный для того, чтобы процесс самоорганизации жильцов сдвинулся с мертвой точки?
— Нужно, чтобы в многоэтажке нашелся хотя бы один неравнодушный человек с активной позицией. Когда есть желание и ответственность, дело пойдет. Люди могут создавать ОСМД на любом этапе. Но лучше сразу определиться. Мне известны случаи, когда нужна не просто активность, а и напор. Не единичны случаи, когда в домах частный ЖЭК не желал досрочно сложить полномочия после того, как жители создавали ОСМД, хотя закон и суд обязывали это сделать. Тогда люди шли на крайнюю меру: сбрасывались на охрану и блокировали ненавистному управителю доступ к дому.
— У киевлян постоянно возникают вопросы, связанные с созданием ОСМД. Для поиска ответов создана «Школа обізнаного киянина» (ШОК). Как она работает и кто обучает граждан?
— Школа работает для всех, но в первую очередь для новичков. Горгосадминистрация определяется с темой лекций, назначает дату и время занятий. Мы объясняем, кто создает ОСМД, как действует Закон «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», какие нюансы следует учитывать, как пошагово идти к цели и что следует знать на каждом этапе. В качестве преподавателей привлекаем опытных специалистов. Бесплатные уроки в контакт-центре горгосадминистрации каждый раз посещает порядка 300 человек. В рамках школы люди задают массу вопросов, в том числе и по телефону. Кроме того, желающие могут просматривать на Youtube ролики-лекции, наши презентации. Мы создаем онлайн-трансляцию уроков по Интернету. Запустили сайт и видеоканал, учебные материалы размещаются на странице столичного департамента жилищно-коммунальной инфраструктуры.
1887Читайте нас у Facebook
