Новое жилье будет сразу строиться с паркингами и детскими садами
Научно-технический совет Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства утвердил четыре новые государственные строительные нормы, в том числе касающиеся градостроительства, которые должны вступить в силу уже в ближайшие месяцы.
Предлагается ввести максимально допустимый процент застройки земельного участка в зависимости от этажности. Соответствующие изменения содержатся в проекте новых ГСН «Планировка и застройка территорий».
«В действующей норме отсутствуют предельные параметры застройки относительно этажности. Мы предлагаем ввести такое ограничение, чтобы исключить сплошную застройку по всему периметру земельных участков без соответствующего благоустройства территории для ее жителей. Так, чем выше будет этажность дома, тем меньший процент земельного участка отводится на саму застройку и больший — на обустройство прилегающей территории», — заявил заместитель министра регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины Лев Парцхаладзе.
Так, согласно новым нормам для проектирования домов выше 11 этажей максимально допустимый процент застройки земельного участка составляет 30%, а остальные 70% отводятся на обустройство зеленых насаждений, зон отдыха и детских площадок. Для 9−10-этажных домов максимальный процент застройки составляет 35%, для 5−8-этажных — 40%, для 4-этажных — 45%. При строительстве разноуровневых жилых домов в расчет принимается средняя этажность здания. Эта норма будет распространяться только на новое строительство.
Кроме того, были утверждены и вскоре вступят в силу еще три ГСН: «Заведения образования», «Заведения дошкольного образования» и «Улицы и дороги населенных пунктов».
Но лучше всего о грядущих переменах в жилищном строительстве могут рассказать сами строители. Об основных новшествах «ФАКТАМ» рассказал директор по развитию строительной компании NOVBUD Вячеслав Павлов.
— Какие именно государственные строительные нормы, касающиеся жилищной застройки, планируется изменить при условии принятия данного законопроекта?
- Перечислю самые знаковые предлагаемые нововведения. Так, мусоропровод останется обязательным только в специализированных домах для людей с ограниченными возможностями. В остальных случаях предлагается определять, насколько мусоропровод необходим, исходя из системы уборки и вывоза мусора в определенном населенном пункте.
Далее — предлагается снять запрет на остекление балконов и лоджий в домах с одним лестничным пролетом, при условии соблюдения техники пожарной безопасности.
Планируется отказаться от обязательного понятия «отдельная комната». Благодаря этому комната может быть совмещена с кухней в случае, если дом не газифицирован. По сути, именно эта норма легализует такое уже распространенное понятие как смарт-квартиры. Проектом закона планируется разрешить кухни-ниши для квартир с любым количеством комнат. То есть теперь понятие «квартира-трасформер» сможет попасть в правовое поле.
Предлагается разрешить обустройство паркинга под жилыми этажами и снять запрет на установку лифта из жилой части в подземный паркинг. Ну и при выполнении пожарных норм — размещать подземные паркинги под заведениями спорта, питания и прочими нежилыми помещениями. Также нововведением станет обустройство кладовых на первом и подземных этажах в домах любой этажности. Раньше существовало ограничение на такие помещения в домах выше пяти этажей. А еще предлагается разрешить обустройство нежилых, например офисных, помещений выше 3-го этажа.
Одним из ключевых нововведений станет разрешение на строительство встроенных или пристроенных детских садиков. В новых ГСН также введен отказ от хозяйственных площадок, например, для сушки белья. Вместо этого такие площадки будут приспособлены для мусорных контейнеров.
По новым ГСН будет разрешено обустройство заведений общепита четко по границам «красной линии» — то есть по линии, ограничивающей участок застройки. Эти заведения должны быть рассчитаны более чем на 50 человек. Также среди предлагаемых нововведений — разрешение размещать автомашины на временных стоянках, но не более 10 автомобилей, на расстоянии не менее трех метров от жилой части. Раньше был ограничитель в 10 метров.
А еще вводится такое понятие, как «голубая линия», которая, по сути, станет ограничителем для высотного строительства в исторических частях города. Высота застройки будет устанавливаться, исходя из силуэта города. Ведь мы понимаем, что невысокое здание на холме иногда выделяется гораздо больше, чем высотка в яру.
— Как теперь будет планироваться территория для застройки, какую площадь может занимать многоэтажный жилой комплекс?
— Среди наиболее важных нововведений стоит отметить обязательное условие застраивать не более 45% от всего участка, выделенного под застройку. Пятно застройки, то есть непосредственно место размещения дома, — это лишь ¼ отведенной под строительство территории, ¾ участка — это прилегающая территория. Но в столице и других городах-миллионниках под застройку выделяется зачастую участок в 15−20 соток, и естественно, его застраивают по границам, вопреки даже нынешним нормам. Поэтому привязка к застройке лишь 45% выделенного участка на руку покупателю — ведь застройщик будет обязан создать просторную придомовую территорию.
Также будет установлена граничная плотность застройки: 450 человек на гектар. По нашему мнению, теперь будут застраиваться только те территории, где не велик показатель плотности. И наоборот — там, где высока плотность, посадка еще одного дома в существующие кварталы станет невозможной.
— Какие обязательные требования к социальной инфраструктуре, созданию детских и спортивных площадок, детские садов, школ, магазинов?
— К сожалению, по имеющимся на текущий момент данным, новые ГСН не обязывают застройщика создавать объекты необходимой социальной инфраструктуры. Это тот вопрос, который застройщики решают самостоятельно в зависимости от площади участка под застройку. Но рынок сейчас полностью подчинен покупателю: чтобы проект был успешным, застройщики обязаны создавать объекты социально-бытовой, спортивной, рекреационной инфраструктуры. Ни для кого не секрет, что в некоторых жилых комплексах уже создаются встроенные детские садики, внедрена концепция «дворы без машин». По сути, изменения во многом легализируют то, что застройщики применяют на практике уже сейчас.
— Как изменится ситуация с парковками? Возможно ли на территории жилых комплексов строительство гаражей?
— Положение ГСН о запрете на парковки внутри жилых кварталов является самым спорным моментом для многих застройщиков. Но уже сейчас самые крупные игроки строительного рынка используют концепцию «дворов без машин». Эта норма, с одной стороны, значительно улучшит комфорт проживания на территории ЖК. Но с другой стороны, возникает резонный вопрос, куда девать машины. Поэтому было бы здорово разработать и реализовать программу по созданию комфортных парковок.
В свою очередь, о перспективах развития украинских городов после внедрения новых ГСН «ФАКТАМ» рассказал начальник отдела продаж мини-города SVITLO PARK Александр Панфилов.
— Новые строительные нормы могут существенно повлиять на облик крупных украинских городов. С одной стороны, должно улучшиться качество строительства и сопутствующих сервисов для покупателя, а с другой стороны — на рынке может произойти укрупнение — некоторые компании, которые в основном занимались точечной, а не комплексной застройкой, могут испытывать сложности с рентабельностью проектов и вынуждены будут уйти с рынка.
Нововведение о плотности застройки в 450 человек на гектар может сделать невыгодной точечную застройку в уже существующих кварталах. На участке в 1 га потенциально застройщик может построить 25-этажный дом на 350 — 400 квартир, в которые могут заселиться около 800 человек. Таким образом, при существующей плотности населения в уже построенных кварталах, которая иногда достигает 700 человек на гектар, построить дом с соблюдением этой нормы станет невозможным. Либо же его этажность должна быть существенно ниже: по предварительным расчетам, это максимум 16 этажей. То есть по норме «плотности», теоретически, рентабельным для застройщика станет только строительство элитных, клубных домов небольшой этажности в центральной части города, где высока цена.
— А что вы скажете о норме, запрещающей создание парковок во дворах.
— На сегодняшний день в Киеве строится около пяти проектов по принципу «город в городе». В них существенным преимуществом для покупателей является внутреннее пространство, свободное от машин. Это означает, что только в крупных проектах изначально предусмотрена территория вне дворов, отводимая для создания паркомест.
Для застройщиков, работающих с менее масштабными проектами, выполнение данной нормы может оказаться проблематичным. Строительство парковок всегда было одним из наиболее проблемных вопросов. Застройщики понимают, чтобы обеспечить будущих жильцов местами для стоянки автомобилей, необходимо выделить большой бюджет и существенную часть территории, которая может превышать площадь жилого дома. Поэтому норму ГСН о «дворах без машин» можно реализовать только в больших проектах, скажем, общей площадью от 250 тыс. кв. м жилья.
Таким образом, новые ГСН не просто «легализируют» преимущества некоторых крупных проектов, но и делают эти преимущества обязательными для всего рынка. Можно сделать также косвенный вывод: новые ГСН ориентированы именно на крупные проекты, реализовать которые под силу только большим компаниям.
В таких проектах от 30 до 60% всей территории отводится под благоустройство и создание полноценной инфраструктуры: детских садиков, школ, спортивных игровых площадок, собственных зон отдыха и рекреации (парки, скверы, аллеи и пр.), а также создание вместительных паркингов.
— А в крупных городах, например в Киеве, есть такие территории?
- По оценкам наших специалистов, на сегодняшний день в границах Киева и вокруг столицы от 1600 до 1800 га земли можно использовать под жилое строительство: это те территории, где не было вредного для здоровья производства и которые на сегодняшний день практически не используются.
В условиях возросших требований покупателей жилья к созданию надлежащей инфраструктуры в составе жилого комплекса и ввиду ее практически полного отсутствия вблизи или на территории промзон около 1/3 земель промышленного назначения, а это до 600 га, может быть использовано под создание полноценной самодостаточной инфраструктуры, а именно: транспортной, образовательной, медицинской, спортивной, торговой. Это касается также зон отдыха, досуга, объектов сферы услуг и так далее.
Таким образом, за счет промзон возможно построить максимум до 30 млн кв. м жилья, то есть теоретически — более 400 тысяч квартир, что может обеспечить жильем до 700 тыс. человек, — подытожил Александр Панфилов.
Ранее «ФАКТЫ» писали, что Верховная Рада Украины внесла изменения в Закон «О регулировании градостроительной деятельности» для продления срока принятия в эксплуатацию объектов, построенных без разрешения на выполнение строительных работ. Теперь владельцы «самостроев» могут узаконить свои дома и получить правоустанавливающие документы.
462Читайте нас у Facebook
