Похоже, в нынешнем году массового сноса «хрущевок» не будет
Переселять жильцов «хрущевок» можно только в границах того же района или квартала
Для начала стоит напомнить, что утвердить данный закон парламент пытался уже не один раз. Но возникали спорные вопросы, главный из которых — норма, в соответствии с которой в случае согласия определенного количества жильцов дома остальные обязаны подчиниться либо будут отселены принудительно. Предлагались разные варианты: от 50 до 90 процентов согласившихся. Но и самое большое число (90 процентов) не устроило представителей некоторых фракций парламента. Закон вновь был отправлен на доработку. Процесс этот длился два года. Что же предлагает нам наконец-то утвержденная редакция документа?
Положения закона касаются только жилых домов не выше пяти этажей, срок эксплуатации которых истек или износ их конструкций составляет 60 процентов и более. Под эту категорию подходят практически все «хрущевки» и многие «сталинки». Причем строительная компания не сможет снести какой-то один дом на самом удобном месте и построить там высотку, а окружающие строения оставить в «первозданном» виде. Реконструировать позволяется только целые районы или кварталы, поэтому застройщику придется разработать более масштабный проект. Не говоря уже о том, что строителей будут выбирать на конкурсной основе местные советы. Да и вообще, местным властям отводится решающая роль в разработке и утверждении проекта застройки. Именно они решают, какой квартал сносить, а какой нет, какой инвестор может принимать участие в конкурсе, а какой не достоин. Кстати, заказчиками реконструкции тоже будут органы местного самоуправления. Не говоря уже о том, что именно местным властям предстоит договариваться с жителями сносимого дома и в случае чего подавать в суд на тех, кто не желает выселяться. Хотя договор с людьми заключается от лица инвестора.
Теперь переселять жильцов «хрущевок» можно только в границах того же района или квартала, то есть отселить граждан из центра города на окраины уже не удастся. А именно на это рассчитывали многие застройщики. Кроме того, запрещено и предоставление временного жилья так называемого маневренного фонда. Ведь, как гласит народная мудрость: нет ничего более постоянного, чем временное. Первым делом застройщик обязан возвести стартовый дом на территории данного микрорайона, переселить туда жильцов окрестных домов и только после этого начинать подготовку старых строений к сносу.
Владельцы ветхого жилья могут потребовать за него полную денежную компенсацию без получения новой квартиры
Еще один важный вопрос, который обсуждался на протяжении многих лет, — это норма площади, предоставляемой в новых домах. Предыдущие законопроекты предлагали установить жесткую пропорцию: за каждый квадратный метр в «хрущевке» давать людям не менее полутора метров в новостройке. Но окончательная редакция закона не так однозначна. В частности, документ гласит, что новые квартиры должны иметь количество комнат аналогичное старым, да и площадь — не менее прежней, независимо от числа прописанных. Правда, площадь нового жилья может быть бесплатно увеличена на 50 процентов по согласованию владельцев недвижимости и застройщиков, но это не обязательная норма.
В то же время если среди жильцов сносимого дома есть семьи, стоявшие на квартучете на момент вступления в силу этого закона, то они могут рассчитывать на расширение. Инвестор должен предоставить им жилье в пределах нормативов — 21 квадратный метр на человека плюс 10,5 «квадрата» на семью.
Кстати, сегодня в новых домах довольно сложно найти квартиру, сопоставимую по площади со стандартами эпохи построения развитого социализма. Поэтому в законе четко сказано: в случае, если площадь предоставляемой квартиры, равноценной по количеству комнат, превышает ту, что была в старом доме, застройщик должен предоставить дополнительную площадь бесплатно. Правда, если семья желает получить, например, вместо двухкомнатной трехкомнатную квартиру, то за «лишние» метры людям придется платить уже по рыночной цене.
Но ведь человек может захотеть и меньшую квартиру. Например, зачем одинокому пенсионеру трехкомнатные хоромы, особенно при нынешних тарифах на жилищно-коммунальные услуги? Так вот, если гражданин желает получить в новом доме квартиру меньшей площади, чем у него была в старом, застройщик обязан выплатить ему денежную компенсацию в размере рыночной стоимости тех квадратных метров, на которые уменьшается площадь жилья. Между прочим, владельцы ветхого жилья могут потребовать за него и полную денежную компенсацию без получения новой квартиры. Сумма возмещения устанавливается на основании экспертной оценки. Если же человек недоволен размером компенсации, он имеет право… обратиться в суд.
Следует также отметить, что если в старой квартире был телефон, то инвестор обязан в месячный срок после переселения граждан телефонизировать их новое жилье, причем за свой счет.
Вспомнили законодатели и о гаражах во дворах «хрущевок» и «сталинок». В случае комплексной реконструкции района владельцам гаражей могут предложить либо денежную компенсацию, либо место на стоянке в пределах квартала. Если же собственником гаража является инвалид, у которого есть автомобиль с ручным управлением, он имеет право на место в подземном паркинге, но в пределах реконструируемого квартала. Правда, есть один нюанс: на это могут рассчитывать только те автомобилисты, чьи гаражи легализированы и оформлены в установленном порядке.
Хозяевам садовых, дачных домиков в качестве компенсации могут быть выданы деньги либо выделен другой участок земли, причем с уже построенным на нем жильем. Однако на квартиру в новостройке в данном квартале они претендовать не вправе и землю получат, возможно, в другом районе.
Когда заработает этот закон — пока не ясно. Кабинет министров должен утвердить типовые формы инвестиционного и гражданско-правового договоров, без которых не обойтись. Да и местным властям придется немало поработать.
Отселение людей будет проводиться только на добровольной основе, при полном согласии всех жильцов
Многие специалисты склоняются к мысли, что если закон и заработает, то не скоро. В частности, директор по консалтингу компании «Вега консалтинг» Сергей Ильяшенко считает: в нынешнем виде закон нормально работать не может, и это заложено в самом документе. Для реализации программ комплексной реконструкции кварталов, застроенных «хрущевками», нужны решения местных властей по разработке документации и выделению бюджетных средств на развитие проектов. Учитывая то, что по закону именно деньги государственного и местных бюджетов являются одними из основных источников финансирования, то местные депутаты не хотят ускорения этого процесса.
Инвестор будет заинтересован в проектах реконструкции ветхого жилья, так как в законе есть немало интересных моментов. Но кроме инвестора задействованы местные бюджеты и органы местного самоуправления, а это всегда значительно затягивает процедуру согласования и разрешения. Закон очень декларативный и устанавливает общие формы, а конкретное наполнение, механизмы работы с инвестором и населением должны быть еще разработаны и утверждены. Сколько на это потребуется времени — сказать сложно, но в том, что в нынешнем году ни один «хрущевский» квартал в стране реконструировать не начнут, эксперт уверен.
Что касается обязательного получения согласия от 100 процентов жильцов реконструируемого квартала, то пока сложно сказать, возможно ли это. Практика покажет. «Я не думаю, что в ближайшее время закон заработает», — подытожил Сергей Ильяшенко.
Вице-премьер-министр, министр строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Украины Владимир Рыбак на днях заявил, что сносу «хрущевок» должно предшествовать законодательное закрепление права жителей этих домов на обязательное получение в новостройке квартиры не менее чем на 50 процентов большей, чем в старом доме. Это требование он обещает внести в новый Жилищный кодекс Украины, который уже много лет никак не утвердят парламентарии. Напомним, что в принятом законе такой жесткой нормы нет, а скорее, содержится лишь рекомендация.
Также вице-премьер-министр признал, что точной статистики, сколько кварталов и домов подлежит реконструкции или сносу, пока нет. Поэтому до начала комплексной реконструкции «хрущевок» органы местного самоуправления должны оценить состояние всей жилой недвижимости в каждом поселке, городе, области и найти земельные участки для возведения стартовых домов. Также необходимо принять еще один документ — разрабатываемую сейчас государственную программу реконструкции устаревшего жилого фонда. Владимир Рыбак надеется, что эта программа будет принята не позднее весны.
Будет ли выгодно строительным компаниям ввязываться в канитель со сносом разрушающихся густо заселенных кварталов, покажет время. По словам председателя Комитета по вопросам строительства, градостроения и жилищно-коммунального хозяйства Верховной Рады Украины Юрия Сербина, квартал для первоочередного строительства новых домов и сноса «хрущевок» должны определять местные власти, рассчитав экономическое обоснование таким образом, чтобы потенциальный инвестор видел реальную прибыль. Но в то же время Юрий Сербин подчеркнул: отселение людей будет проводиться только на добровольной основе, при полном согласии всех жильцов. Причем договариваться с владельцами недвижимости должны местные власти. Правда, он признал, что принятый закон несовершенен. В частности, в нем следовало бы обозначить, согласие какого количества жителей дома достаточно для решения о переселении всех граждан.
Юрий Сербин считает, что одним из первых городов, где начнется снос пресловутых «хрущевок» и возведение на их месте современных жилых комплексов, должен стать Киев, так как именно в столице наиболее остро ощущается нехватка свободных земель под застройку. Из-за этого на первичном рынке жилья спрос существенно превышает предложение, что ведет к росту цен.
Однако столичные власти имеют на этот счет собственное мнение. Как заявил председатель Киевской городской государственной администрации Леонид Черновецкий, власть пока еще не планирует сносить «хрущевки». По его словам, будущее этого жилья во многом зависит от инвестиционного климата в Украине.
340Читайте нас у Facebook
