Вражаюча афера з нерухомістю у столичному ЖК: квартири, придбані власниками 10 років тому за чималі гроші, перепродають іншим

«Наш будинок прийняли в експлуатацію без опалення, нормального водопостачання та з електрикою від тимчасового трансформатора»

Про те, що квартири більше їм не належать, постраждалі дізналися випадково: комусь зателефонували нові власники, іншим просто зламали замки.

— Попри те, що будинок здали в експлуатацію давно, більшість квартир досі пустує. Тому що жити там неможливо, — розповіла «ФАКТАМ» Ольга, одна з постраждалих. — Будинок прийняли в експлуатацію з невиконаними технічними умовами. Там не було ані опалення, ані нормальної електрики, ані системи водопостачання, яка б забезпечила тиск води. Не працював жоден ліфт, електрика, що надходила від тимчасового трансформатора, часто зникала. Більшість цих проблем залишається донині, і ніхто не знає, коли вони будуть вирішені. Але це ще не найстрашніше. З'ясовується, що нас хочуть позбавити квартир, які ми чесно купили, заплативши за них великі гроші.

Однокімнатна квартира в цьому будинку площею трохи понад 50 квадратних метрів у 2011 році коштувала близько 70 тисяч доларів. А власник трикімнатної Олександр свого часу заплатив 180 тисяч доларів. Коли кілька місяців тому Олександр вкотре приїхав на об'єкт, побачив, що хтось зламав у його квартирі замки та замінив їх.

— Я одразу пішов до забудовника, спитав, що могло статися. А мені відповіли: «Вашу квартиру вже продано», — розповів в інтерв'ю телеканалу СТБ Олександр. — Спочатку навіть не зрозумів, що вони мають на увазі. Як це — продано? Кому? На якій підставі? Адже власник — я і нічого нікому не продавав. «Ви не власник, — почув у відповідь. — Вас не було в реєстрі майнових прав».

Відомостей про те, що Олександр володіє цією квартирою, до Державного реєстру майнових прав на нерухоме майно він справді не вносив. Але мав на це право.

— Реєстр був створений лише у 2012 році, та вносити туди дані про нерухомість, право власності на яку ви отримали раніше, необов'язково, — пояснює Ольга. - Олександр і ще два інвестори цього не зробили. І зараз, через десять років після купівлі, втратили свої квартири.

— Але як це можливо? Адже вони мали право власності!

— Щоб розуміти, що сталося, потрібно знати, з чого все починалося. Замовником будівництва виступало Управління держохорони України. Забудовником була компанія «Житомирбудзамовник». Підрядник — ТОВ «Під ключ». З підрядником ТОВ «Під ключ» забудовник розраховувався не грошима, а квартирами, що також зафіксовано у договорах. Забудовник передав підряднику близько ста квартир. Компанія «Під ключ» почала продавати квартири, якими з нею розрахувався забудовник, нам, інвесторам.

При цьому були дві компанії з однаковою назвою — ТОВ «Під ключ» та ПП «Під ключ». Договори з інвесторами укладало саме ПП «Під ключ». Нам пояснювали це тим, що подібна схема дає змогу спростити деякі бюрократичні процедури.

Між ТОВ «Під ключ» та ПП «Під ключ» було укладено договір та додаткові угоди, згідно з якими ТОВ дозволяло ПП вести продаж квартир. Відповідний договір було укладено також між ПП «Під ключ» та «Житомирбудзамовник». Виходить, квартири ми купували не безпосередньо у забудовника, а у підрядника. І це було законно — ми бачили договори, відповідно до яких ПП «Під ключ» мало право здійснювати продажі. Законність цієї процедури бачила і держава, адже право власності на майже 100 об'єктів було видано, до того ж у різний термін та різними державними реєстраторами.

Після того як будинок ввели в експлуатацію, ми отримали право власності на свої квартири. Три людини не внесли ці відомості до реєстру, хоча насправді це ні на що не впливало. Жити в будинку, як я вже говорила, було неможливо, але ми сподівалися, що рано чи пізно забудовник доведе будинок до ладу. А закінчилося все тим, що «Житомирбудзамовник» оголосив про банкрутство. Збанкрутував і «Артем-банк», який був керуючим нашим Фондом фінансування будівництва (цей фонд — фінансовий посередник між забудовником та покупцем. - Авт.).

На місце «Житомирбудзамовника» прийшов ліквідатор, а замість «Артем-банку» з'явилася фінансова організація «Нерухомість-інвест». З'явилася й нова компанія-забудовник, яка мала довести до ладу наш будинок. Але в результаті саме компанія «Нерухомість-інвест» і перепродала квартири трьох наших інвесторів іншим людям, щоб розрахуватися з новим забудовником. А оскільки відомості про ці квартири не були внесені до реєстру, нові покупці не могли знати, що на ці квартири вже отримав право власності хтось інший.

Читайте також: Шахраї таємно продали будинок киян, і сім'я може опинитися на вулиці: як захиститися від подібних аферистів

Однак і новий забудовник, і «Нерухомість-інвест» вочевидь не могли цього не знати: хоча б тому, що власник однієї з цих квартир сплачував їм комуналку.

— Особисто мене вони неодноразово бачили та надсилали мені рахунки за комунальні послуги, — каже ще одна постраждала, Лариса. — Вони мали мій номер телефону. Але мені ніхто навіть не зателефонував. Про те, що моє житло перепродали, дізналася, коли побачила там чужі речі. Спочатку мою квартиру купила співробітниця нової компанії-забудовника, яка потім перепродала її добросовісному покупцеві.

«Ми в будь-якому разі відберемо ваші квартири. Або змусимо вас платити за них наново»

А незабаром проблеми почалися й у тих власників квартир, які внесли відомості до реєстру.

— Продати квартири за нашою спиною було неможливо. Тому було знайдено інший спосіб, — переконана Ольга. — У двох власників тепер намагаються забрати житло через суд. У межах судового процесу про банкрутство першого забудовника ліквідатор «Житомирбудзамовника» заявив позов про визнання договорів купівлі-продажу майнових прав із цими двома інвесторами недійсними.

— Але на якій підставі, якщо люди чесно заплатили гроші?

— На тій, що ліквідатор та «Нерухомість-інвест» нібито зараз не можуть знайти оригінали договорів між колишнім забудовником та ПП «Під ключ», відповідно до яких ПП «Під ключ» мало право продавати людям квартири. Ці договори точно були, і навіть у нас, інвесторів, збереглися їхні копії, засвідчені печатками та підписами компаній. Але новий забудовник заявляє, що копії його не цікавлять, а якщо оригіналів немає, то немає й договору. А отже, мовляв, ПП «Під ключ» не мало продавати квартири людям.

Тут важливими є два моменти. По-перше, люди є добросовісними покупцями, які заплатили гроші (й чималі) за свої квартири. По-друге, вони вже отримали право власності. І якби між забудовником та підрядником справді не було б оригіналу якогось договору, це однозначно з’ясувалося б і право власності нікому не дали б. З тим самим успіхом новий управитель фонду фінансування міг просто покласти оригінал договору собі в кишеню. Після чого заявити: мовляв, я цей документ не знайшов, отже, мабуть, його не було.

— Вочевидь, так і було, — сказав «ФАКТАМ» потерпілий Роман, квартиру якого намагаються відсудити. - Я купив свою квартиру у 2011 році. 54 квадратні метри коштували 80 тисяч доларів. Почав робити ремонт — розвів воду, електрику, зробив стяжку. Сподівався продовжити, коли у будинку запустять ліфт. Щодо документів, то відомості про право власності на квартиру вніс до реєстру одразу. Це вберегло мене від незаконного перепродажу мого житла. Але я отримав позов до суду від ліквідатора «Житомирбудзамовника», в якому він просив визнати недійсним мій договір купівлі-продажу з ПП «Під ключ». Я зв'язався з тим самим ліквідатором та з керівником компанії «Нерухомість-інвест». І мені заявили: «Ми в будь-якому разі відберемо ваші квартири. Або змусимо вас платити за них наново».

— Що означає «платити наново»?

— У чаті нашого будинку забудовник написав, що просить кожного інвестора додатково заплатити 8 тисяч гривень за кожен квадратний метр його квартири. Інакше, мовляв, взагалі залишитеся ні з чим. До суду поки що подали тільки на мене та ще на одного інвестора. Очевидно, що на нас намагаються випробувати цю схему. А мешканцям решти 69 квартир продовжують погрожувати.

Читайте також: В яких випадках можуть відібрати квартиру за борги по комуналці: пояснення юриста

Нашим колегам з програми «Вікна-новини» вдалося перехопити на вулиці керівника «Нерухомість-інвест» Андрія Миндру й запитати, як можна було перепродати квартири законних власників без їхного відома. Але розмовляти з журналістами Миндра не захотів. «Це маніпуляційне запитання, — заявив чоловік. - На підставі чого цим людям надали право власності?» І додав, що «ініціював внутрішнє розслідування», щоб «перевірити, як і кому ці квартири продавалися».

За заявами постраждалих інвесторів у поліції відкрили вже кілька кримінальних проваджень. Але підозрюваних у цих справах наразі немає.

«Якби законом було чітко визначено, як має вестися будівництво, як і з ким мають укладати договори інвестори, ситуація змінилася б кардинально»

За коментарями з приводу цієї та інших типових ситуацій на первинному ринку нерухомості «ФАКТИ» звернулися до старшого юриста юридичної фірми «Антіка» Василя Шеретька, який спеціалізується на таких питаннях.

— Інвестування у будівництво — це завжди ризик, — вважає Василь Шеретько. - Ситуацію, яку ви описали, складно коментувати, коли ти не є учасником процесу. Але можу сказати, що, якби люди, квартири яких зараз перепродали, внесли інформацію про своє право власності до реєстру, це з великою ймовірністю вберегло б їх від незаконного перепродажу.

Щодо власників квартир, у яких зараз намагаються забрати нерухомість через суд, то можу сказати, що під час державної реєстрації прав реєстратор однозначно перевіряв їхні документи, зокрема й те, яка компанія на якій підставі продала їм квартири. І якби там справді не було документів, на підставі яких відбувся продаж, людям просто не видали б право власності на квартири.

— А те, що будинок ввели в експлуатацію без опалення, електролічильників та нормального водопостачання, законно?

— Ось це, безумовно, порушення законодавства. На момент введення в експлуатацію повинні бути виконані всі будівельні та пусконалагоджувальні роботи. Об'єкт має бути приєднаний до мереж, протестований. Тут явно мали місце зловживання.

— У Києві та найближчому передмісті останнім часом стала масовою інша проблема: коли будинки, яких з'являється дедалі більше, роками не вводять в експлуатацію. Люди роблять там ремонти, заселяються і по суті живуть на будівельних майданчиках. У таких випадках забудовник також порушує законодавство?

— Так, тому що експлуатація об'єкта, який не введено в експлуатацію, заборонена. Люди, які проживають у таких будинках, не мають прав на квартири, в які вони вселилися. І з їхнього боку це теж порушення.

— Найчастіше це відбувається тому, що забудовники роками затримують здачу будинків. При цьому в договорах купівлі-продажу майнових прав не прописано конкретних термінів здачі будинку — формулювання дуже розпливчасті. Чи має сенс у такому разі позиватися до забудовника?

— Відповідь на це запитання залежить від різних обставин і факторів: моделі інвестування; документально оформлених домовленостей сторін; причин невведення будинку в експлуатацію; цілей, які ставить перед собою інвестор (наприклад, відшкодування збитків, повернення інвестиції та інше). Кожен випадок є унікальним і потребує детального правового аналізу.

Водночас навіть приблизні терміни мають оцінюватися в контексті їхньої відповідності загальним основам цивільних правовідносин, якими є сумлінність, розумність і справедливість. І якщо, наприклад, орієнтовний термін здачі в експлуатацію — перший квартал 2017 року, а будинок станом на 2021 рік не готовий (за умови, що причиною неготовності не став форс-мажор), при грамотному підході можна спробувати в судовому порядку повернути інвестицію або довести збитки, понесені інвестором за цей час. Наприклад, витрачав гроші на оренду квартири. При цьому потрібно бути морально готовим до того, що наші суди, як правило, скептично ставляться до спорів, у яких договірні зобов'язання сторін та їхнє виконання доводиться оцінювати через призму дотримання загальних основ цивільних правовідносин. Але, на жаль, вплинути на забудовника й змусити його через суд швидко здати будинок навряд чи вдасться.

— А якщо будинок в експлуатацію зданий, але забудовник так і не побудував електропідстанцію та змушує людей платити за електроенергію за комерційним тарифом?

— Тут велике питання, яким чином будинки, де не збудовано таку підстанцію, вводяться в експлуатацію. Адже це означає, що не виконані технічні умови на підключення електрики. Введення в експлуатацію такого будинку суперечить законодавству. Проте це дійсно часто відбувається.

Чи є у людей шанс домогтися житлового тарифу, залежить, зокрема, від їхнього договору з забудовником. Якщо у договорі прописано, яким має бути ступінь готовності будинку під час його здачі, можна звертатися до забудовника з відповідними вимогами. Я бачив рішення судів, де людям вдавалося домогтися, щоб забудовник компенсував їм різницю між комерційним та житловим тарифом. Але тут ще важливо, щоб забудовник на рахунку мав гроші для виконання такого судового рішення. Інакше на компенсацію можна чекати роками.

Ще один важливий момент: як оформлені документи. Часто буває ситуація, коли безпосередньо із забудовником у людей немає жодного договору. Люди підписують договори з компаніями, які не мають відношення до будівництва. Погоджуючись на таке на етапі інвестування в купівлю квартири, треба розуміти, що жодного впливу на забудовника у вас не буде.

— Чому, на ваш погляд, у нашій країні чи не кожне друге будівництво проблемне? Чи не тому, що кожен забудовник під час продажу квартир може застосовувати свої схеми із залученням багатьох інших компаній і тим самим знімати з себе відповідальність?

— І тому теж. Законодавчо це питання справді не врегульоване. Так само, як не встановлено реальну відповідальність забудовника за будівництво, яке ведеться з порушеннями. Якби на законодавчому рівні було чітко визначено, як має вестися будівництво, як і з ким мають укладати договори інвестори, ситуація змінилася б кардинально.

— На що звертати увагу людині, яка вирішила придбати квартиру на первинному ринку нерухомості на етапі будівництва?

— Насамперед — на договірні моделі. Я рекомендував би проходити повз тих забудовників, які пропонують складні схеми із залученням інших компаній, і укладав би договір безпосередньо з тим, хто будує об'єкт. І рекомендував би залучати профільного юриста, а також спеціаліста з технічної частини, з яким слід приїхати на об'єкт. Юрист має проаналізувати правовстановлюючі документи на землю, звірити цільове призначення ділянки, на якій планується (здійснюється) будівництво об'єкта, на предмет відповідності намірам забудови, перевірити наміри забудови щодо відповідності містобудівної документації на місцевому рівні (генплан, план зонування, детальний план території), перевірити наявність вихідних даних (містобудівні умови та обмеження, технічні умови та інше), перевірити історію забудовника з використанням публічних джерел даних (податковий реєстр, судовий реєстр) й багато іншого.

Читайте також: Загиблий міг бути учасником шахрайської схеми з вилучення квартир: подробиці загадкової смерті молодого екссудді столичного суду

Фото у заголовку lun.ua

40110

Читайте нас у Facebook