«если ежемесячная выплата по ипотечному кредиту составит 900 долларов, а человек зарабатывает тысячу, то деньги на покупку квартиры банк ему не даст»
Финансовый кризис в первую очередь отразился на рынке кредитования. Специалисты в один голос говорят о том, что в последнее время получить займы стало сложнее. Причем проблемы начались не в октябре, когда кризис разыгрался в полную силу. Еще весной Национальный банк стал вводить определенные ограничения, целью которых было затормозить стремительный рост рынка кредитования в Украине. Уже тогда кризис ипотечного кредитования свирепствовал в США и Казахстане. И внимательное изучение опыта этих стран побуждало НБУ к тому, чтобы немного придержать развитие этого рынка.
Правда, меры, принятые Национальным банком, существенного влияния на рынок не оказали. Бум кредитования хотя и замедлил темпы роста, тем не менее продолжался. Существенные изменения на рынке кредитования произошли лишь в последние недели, когда Украина вплотную столкнулась с опасностью финансового кризиса. Для стабилизации ситуации Национальный банк принял целый ряд ограничительных мер, среди которых и сокращение объемов кредитования, в первую очередь — в иностранных валютах.
О том, как меняются в последнее время условия кредитования и как повлиял на рынок финансовый кризис, «ФАКТЫ» попросили рассказать заместителя директора сети ипотечных супермаркетов Т. О. Ч. К. А Александра Чайкина.
«За последние полгода ставки по кредитам в гривнях поднялись с 14-16 до 19-29 процентов годовых»
— В средствах массовой информации часто появляются сообщения о том, что в последнее время стало труднее взять кредит. Действительно ли это так?
— Да. И основным фактором, который делает кредиты менее доступными, является, конечно же, их цена. Если внимательно изучить, как менялись в последнее время условия кредитования, то видно, что в течение всего года прослеживается тенденция к повышению процентных ставок по кредитам. В таблице приведены кредитные ставки по наиболее длительным ипотечным кредитам. С весны они заметно выросли. Если в апреле кредит на 25-30 лет в долларах можно было получить под 12-13 процентов годовых, то сегодня процентные ставки достигли 15-17 процентов годовых. Приблизительно на 3 процента выросли ставки по кредитам в евро. В апреле они составляли 11-13 процентов, а в октябре — уже 13-16 процентов годовых. Кроме того, сейчас далеко не каждый банк готов предоставить кредит в иностранной валюте.
Еще более заметен рост ставок по кредитам в гривнях. За последние полгода они поднялись более чем на 5 процентов — с 14-16 до 19-29 процентов годовых. По всем остальным видам кредитов можно наблюдать аналогичные тенденции.
— Сегодня много говорят о том, что банки ужесточают условия выдачи кредитов. Действительно ли это так?
— Формально почти ничего не изменилось. Официальные требования к потенциальным заемщикам остались прежними. Однако реально получить кредит стало существенно сложнее.
— В чем это выражается?
— Во-первых, банки ужесточили требования к первому взносу. Если в начале нынешнего года не было проблем c получением кредита при наличии 10 процентов стоимости приобретаемого объекта, то в настоящее время банки предпочитают выдавать кредит заемщикам, которые располагают первоначальным взносом в размере 25-30 процентов. А в отдельных случаях его размер достигает 50 процентов.
Во-вторых, банки существенно повышают требования к платежеспособности заемщиков. Раньше к тому факту, что многие наши граждане получают неофициальные доходы, в финансовых учреждениях относились с пониманием и соглашались учитывать эти доходы при выдаче кредита. Широко применялись косвенные методы подтверждения платежеспособности.
— Что это за методы?
— Принимали во внимание владение недвижимостью, автомобилями, счетами в банках, а также доходы от сдачи в аренду жилья и так далее. И если можно было убедиться, что, несмотря на невысокую официальную зарплату, гражданин хорошо обеспечен, кредит ему выдавали. То есть год назад банк требовал от потенциальных заемщиков не столько документы о доходах, сколько подтверждение того, что кредит для них посилен.
Теперь ситуация изменилась. Банки учитывают только официально подтвержденные доходы. И кредит можно получить лишь в том случае, если документы клиента соответствуют официальным критериям платежеспособности.
— Какие это критерии?
— У каждого банка свои. Но в общем суть критерия платежеспособности сводится к тому, что подтвержденный документами доход человека должен позволять ему возвращать кредит и при этом обеспечивать свои повседневные потребности.
То есть, например, если доход заемщика составляет 1000 долларов в месяц, то банк не даст ему кредит, по которому ежемесячная сумма погашения составит 900 долларов. Ведь на оставшиеся 100 долларов человек наверняка не проживет. А значит, не сможет погашать долг.
Поэтому банк изучает обстоятельства жизни клиента: сколько он платит за коммунальные услуги, каков состав его семьи, есть ли дети, сколько зарабатывают другие члены семьи… На основании этого он определяет сумму, которая нужна заемщику для поддержания жизнедеятельности.
— Что же это за сумма?
— Каждый банк имеет свой способ ее расчета. Один может исходить из того, что после выплаты по кредиту клиент должен располагать суммой в 500-600 долларов на каждого члена семьи в месяц. Другой считает, что заемщик тратит на себя и семью не менее половины своего месячного дохода. При этом половина должна быть не меньше определенной суммы. Иными словами, если зарплата человека составляет 600 долларов, то едва ли он сможет взять ипотечный кредит исходя из расчета, что будет жить на 300 долларов в месяц.
С учетом этого банк определяет, сколько клиент может позволить себе тратить на погашение кредита. И если сумма достаточна, принимает решение о выделении займа.
«Сейчас банки стараются не выдавать кредиты более 100 тысяч долларов»
— Подав заявку на кредит, человек потом ожидает решения кредитного комитета банка о выделении денег. Увеличилось ли время ожидания?
— Да, теперь кредитным комитетам необходим больший срок для принятия решений. Несколько месяцев назад от момента подачи документов до получения кредита проходило в среднем три недели, а в отдельных случаях можно было уложиться и в неделю. Сейчас бумаги находятся в банках по нескольку недель, и у заемщиков нет уверенности в том, что в ближайшее время деньги будут выделены.
— Это как-то отражается на сделках по недвижимости?
— Конечно. Ведь, прежде чем обратиться за кредитом в банк, человек, который хочет купить жилье, находит подходящую квартиру, дает продавцу задаток и подписывает с ним предварительный договор, в соответствии с которым обязуется до определенного срока купить данную квартиру. При указании срока покупатель исходит из того, когда гипотетически он может получить кредит в банке. И если время ожидания оказывается дольше, чем предполагалось, человек попадает в неприятную ситуацию. Ведь он не выполнил условия договора, следовательно, продавец может реализовать квартиру другому желающему, а задаток оставить себе. Чтобы избежать этого, покупателю приходится вести очень сложные переговоры с продавцом, и хорошо, если удается убедить его еще немного подождать.
— А может банк вообще отказать в выдаче кредита?
— Да, такие случаи бывают.
— По каким же причинам?
— Банк никак не объясняет свои мотивы. Клиенту сообщают, что в выдаче кредита ему отказано. И все.
— Существуют ли ограничения по суммам кредитов?
— Нет. Формально таких ограничений банки не вводили. Однако в последнее время мы замечаем: чем крупнее кредит, тем больше времени и усилий требуется для его получения. Например, раньше не было ничего необычного в том, что человек обращался в банк за кредитом в размере, например, 500 тысяч долларов. И если его платежеспособность не вызывала сомнений, то банк без особых проблем шел на выдачу займа.
А в настоящее время заявки на крупные кредиты залеживаются в банках. Отказов по ним нет, но и положительных решений финансовые учреждения пока не принимают. Они предпочитают выждать и посмотреть, как будет развиваться ситуация на рынке. За последние недели случаи, когда банк выдал бы частному лицу кредит на квартиру, превышающий 300 тысяч условных единиц, можно пересчитать по пальцам.
— Почему так происходит?
— Банки стараются снижать свои риски на фоне достаточно жесткой ситуации с ликвидностью. Если у банка есть, например, 500 тысяч долларов ресурсов, то ему спокойнее выдать пять кредитов по 100 тысяч, чем один на всю сумму. Вероятность того, что все пять заемщиков окажутся неплатежеспособными и не вернут кредит, все-таки меньше, чем риск невозврата одного большого кредита. Поэтому в последние недели банки в основном работают с кредитами до 100 тысяч долларов. Максимум 150 тысяч.
— Сокращают ли банки сроки кредитования?
— Они несколько ограничивают максимальные сроки кредитования. Однако эта тенденция не очень ярко выражена и существенно на состояние рынка не влияет.
— Можно ли теперь получить кредит на 30 лет?
— В принципе, можно. Но поскольку на очень большую сумму кредит получить сложно, то и брать заем на такой длительный срок нет смысла. К тому же и раньше, оформляя кредит на 25-30 лет, люди скорее перестраховывались, чем действительно собирались все эти годы рассчитываться с банком. Статистика показывает: в Украине средний срок погашения ипотечного кредита составляет восемь лет.
— Как влияют на заемщиков колебания курсов валют?
— Это еще один фактор риска, осложняющий жизнь заемщикам. Не секрет, что большинство ипотечных кредитов выдается в долларах. А в последнее время курс американской валюты резко пошел вверх. Это сразу создало дополнительное давление на бюджеты заемщиков. Ведь большинство из них получают зарплаты в гривнях и, чтобы внести очередной платеж, покупают валюту в обменных пунктах. Если летом 100 долларов можно было приобрести за 465 гривен, то теперь за ту же сотню нужно выложить 615-625 гривен.
— Национальный банк принял постановление, которым существенно ограничил возможность кредитования в долларах. Повлияло ли это на политику банков?
— Это постановление принято недавно, и с тех пор было выдано не так много кредитов. Поэтому значительного увеличения доли гривневых ссуд в портфелях банков пока не произошло. Однако если ограничения Национального банка будут действовать в течение длительного времени, конечно, доля кредитов в гривнях возрастет. Но общие суммы, выдаваемые в виде займов, в ближайшее время будут продолжать сокращаться.
— Стало ли теперь труднее получить кредит в американской валюте?
— Да, это связано с определенными трудностями. Однако мне известны банки, которые и сейчас предоставляют долларовые кредиты.
405
Читайте нас у Facebook
