«в ближайшие полгода жилье в «хрущевках» и панельных домах на окраинах столицы подешевеет на 10-15 процентов, а вот элитная недвижимость в центре на столько же подорожает»
«Квартиры дешевеют на глазах», «Стоимость жилья снизится на 20-30 процентов», «Обвал на рынке недвижимости неминуем» — подобными заявлениями сегодня пестрят страницы газет и журналов. Такие прогнозы звучат уже давно, но, как ни странно, цены не торопятся выполнять обещания некоторых специалистов. Судя по объявлениям о купле-продаже недвижимости, если квартиры и дешевеют, то в основном находящиеся на окраинах городов. А в центральных районах особых изменений нет. Но так ли это? О ситуации на рынке элитного жилья столицы «ФАКТЫ» попросили рассказать ведущих специалистов агентства недвижимости «Бульвар Гордона» Елену Сербину и Максима Дьячкова.
«Многие структуры, имеющие огромные капиталы и старающиеся их выгодно вложить, заинтересованы в кратковременном обвале рынка недвижимости»
— На чем основаны все усиливающиеся слухи о скором резком падении цен на недвижимость?
Елена Сербина: — Существует несколько причин, дающих основание для таких слухов. Это мировой кризис и, что самое важное для нашего рынка, почти полное прекращение ипотечного кредитования. В противовес мы наблюдаем рост цен на стройматериалы и общее увеличение себестоимости строительства. Не стоит сравнивать украинские реалии с западными, например, с американскими. Там рынок недвижимости полностью зависим от финансового. Практически все жилье покупается в кредит, а деньги население хранит на банковских счетах или в ценных бумагах. Расчеты проводятся при помощи пластиковых карт, а большая сумма «налички» в кошельке — редкость. Американцы, можно сказать, живут в кредит, у них такой менталитет. У нас ситуация другая: свой капитал люди в основном держат в наличности или вкладывают в недвижимость. Поэтому в Украине жилье и офисы зачастую чуть ли не единственный надежный актив для хранения и приумножения капитала.
Что касается займов, то даже те, кто берет ипотечный кредит на 10-15 лет, стараются вернуть его в течение дух-трех лет. Наши люди предпочитают брать меньше и отдавать быстрее. Поэтому фактор ипотечного кризиса в Украине повлияет только на граждан, которые недавно взяли ссуду и сейчас вынуждены отдавать долг, ставший непомерным после падения курса гривни. Однако по сравнению с другими странами эта «группа риска» — не такая уж большая часть населения. Но все же не исключено, что заемщики, которые сейчас теряют работу и не в состоянии рассчитаться с банком, будут вынуждены продавать заложенные объекты.
— Однако если на рынке появятся залоговые квартиры, то предложение объектов увеличится. Тем более что продавать их будут, скорее всего, по ценам ниже рыночных. Как это может повлиять на ситуацию и насколько прозрачен механизм реализации таких объектов?
Максим Дьячков: — Дело в том, что залоговые объекты сегодня достаточно непрозрачно продаются и практически не доходят до рынка. Структуры, выдающие кредиты, сами и контролируют реализацию таких объектов. Соответственно, создаются условия для того, чтобы залоговые квартиры скупали «свои» люди. Согласно законодательству, продажа залогового объекта должна проводиться на открытых торгах, о которых обязаны сообщить в местной прессе. Но не уточняется в каком издании. В результате сообщение об аукционе печатают в какой-то малотиражной газете, мелким шрифтом. Формально закон соблюден. А фактически на аукционе присутствуют только избранные. И, конечно, торг они ведут в свою пользу.
Не стоит забывать и о том, по какой цене недвижимость будет выставлена на торги. Например, на момент подачи заявки на получение ипотечного кредита трехкомнатная квартира в центре Киева стоила миллион долларов. Банковский оценщик традиционно установил более низкую стоимость — 600-700 тысяч долларов. При этом кредит выдавали на 60-70 процентов оценочной стоимости. В результате заемщик изначально получал ссуду фактически на половину рыночной стоимости квартиры, которая при этом переходила в залог банку. Теперь же в случае продажи такой квартиры банк может выставить ее на торги за полцены или предложить должнику сразу полностью погасить задолженность.
Но хочу отметить, что на самом деле банкам, а точнее, тем, кто стоит за так называемыми торгами, не нужны абсолютно все заложенные объекты должников. Их интересуют только высоколиквидные, элитные квартиры, офисы и торговая недвижимость в центре Киева. Так что владельцы купленных в кредит «хрущевок» могут спать спокойно.
— Кто, по вашему мнению, заинтересован в распространении слухов о неизбежном падении цен на недвижимость и в чем их выгода?
Максим Дьячков: — В этом заинтересованы некоторые «карманные» банки и стоящие за ними крупные бизнес-структуры, что подтверждается одной из норм, пролоббированной недавно в принятом парламентом пакете антикризисных законов. Теперь в случае невнесения заемщиком своевременно всего одного платежа банк может самостоятельно организовывать ликвидационную комиссию и выставлять предмет залога на торги.
То есть искусственно создаются условия для того, чтобы лакомые объекты можно было на вполне законных основаниях быстро изъять и реализовать «своим» людям. Уверен, что этот механизм не будет применяться к «хрущевкам». А вот квартира или офис в центре Киева вполне могут быть забраны и проданы.
Стоит отметить, что сегодня многие структуры, имеющие огромные капиталы и старающиеся их выгодно вложить, чтобы не допустить обесценивания денег, заинтересованы в кратковременном спекулятивном обвале рынка недвижимости. Пользуясь искусственно созданной паникой, эти структуры скупят по дешевке самые лакомые объекты, чтобы потом, когда ситуация нормализуется, остаться не с миллионами обесценивающихся долларов или гривен, а с высоколиквидным имуществом, которое не только будет востребовано во все времена, но и начнет приносить стабильный доход от аренды. Однако мы считаем, это им вряд ли удастся. Ведь информационный прессинг в СМИ продолжается уже давно, тем не менее пока серьезного снижения цен на ликвидное жилье не наблюдается.
«В создании кризисной ситуации на первичном рынке недвижимости участвуют некоторые крупные российские игроки»
— Но ведь на многих зарубежных рынках сейчас действительно наблюдается снижение цен на недвижимость. Каковы его причины и насколько они сходны с украинскими реалиями?
Елена Сербина: — За рубежом у людей есть немало альтернативных способов вложения денег, помимо недвижимости. Это, в частности, фондовый рынок и антиквариат. В Украине нет фондового рынка в европейском понимании этого слова. Антиквариат в нашей стране — товар специфический, и занимается им узкий круг специалистов. Размещать деньги в банках после недавних событий, когда вклады были в одночасье заблокированы, люди тоже уже боятся, помня недавний печальный опыт Сбербанка СССР и нашумевших трастов. Остается единственный проверенный и надежный способ вложения капитала — покупка недвижимости, которой владелец может самостоятельно распоряжаться.
— Это если речь идет о готовом доме или квартире. Но в последние годы жители страны активно инвестировали в новостройки, а сегодня наибольшие проблемы возникли именно на первичном рынке жилья. Строительство многих домов приостановлено. Кому выгодна такая ситуация и как выйти из кризиса?
Елена Сербина: — В создании кризисной ситуации на первичном рынке недвижимости участвуют некоторые крупные российские игроки, желающие вытеснить с него украинских инвесторов, стоящих за маленькими строительными фирмами. Ведь если в Киеве возводят объекты всех категорий, то в Москве — лишь жилье эли- и бизнес-класса, причем с каждым годом все меньше. Соответственно, московские компании хотят выйти на перспективный киевский и в целом украинский рынок и провести его перераспределение.
— Каким образом?
Максим Дьячков: — Сегодня у многих небольших украинских строительных компаний нет продаж на объектах эконом-класса: частные инвесторы не спешат отдавать свои деньги, а банкам практически запрещено выдавать кредиты. В результате фирмы на грани банкротства. При этом участки земли отведены, а стоят они в Киеве очень дорого. Тут и появляется крупный инвестор, который выкупает обанкротившуюся фирму с ее проектами, объектами, со всеми правами, землеотводами и прочими разрешениями. Следующим шагом становится выход нового владельца на градостроительный совет с просьбой о внесении изменений в проект. Затем меняется проектная документация, увеличивается высота потолков, меняется фасадный материал, вносятся небольшие технические корректировки, и на базе эконом-жилья вдруг возникает комплекс бизнес- или даже элит-класса. Существующим же инвесторам предлагают сделать значительную доплату или выйти из строительного проекта. Естественно, что продавать этот объект будут уже не по 2-2,5 тысячи долларов за квадратный метр, а по 4-5 тысяч.
— Но ведь нынешние проблемы на первичном рынке связаны именно с тем, что нет частных инвесторов, готовых вкладывать деньги даже в новостройки эконом-класса.
Елена Сербина: — А этим крупным игрокам не нужны частные инвесторы. Они готовы строить за свой счет и выставлять на продажу квартиры на стадии отделочных работ или уже в сданном в эксплуатацию доме. Ведь в чем проблема большинства украинских строительных компаний: люди боятся коробок! Они больше не хотят рисковать, вкладывая деньги в фундамент, не имея гарантий, что через год-другой получат жилье. Отечественные же застройщики, а это не только строители, но еще и подрядчики, заказчики и так далее, не имеют своих средств и обойтись без частных инвесторов или кредитов не могут. А вот те компании, которые стремятся скупить первичный рынок, не нуждаются в инвесторе, чтобы строить, и будут готовы предоставить покупателю не обещания, а готовый товар — реальные квадратные метры.
— Люди действительно боятся инвестировать в новостройки. Как им поступать в ближайшее время?
Елена Сербина: — Им стоит подождать хоть какой-то стабильности. В ближайшие шесть-десять месяцев у многих компаний появятся новые владельцы, изменятся проекты. А вот вкладывать деньги в объекты на вторичном рынке можно и даже нужно именно сейчас.
«Сегодня популярна коммерческая и жилая недвижимость, находящаяся в центре Киева»
— Что происходит на рынке элитной недвижимости, в частности, в центральных районах Киева?
Максим Дьячков: — Спрос на нее остается высоким. Ведь, как гласит риэлторская мудрость, спрос и цена объекта зависят от трех факторов — это место, место и еще раз место.
Очень популярна коммерческая и жилая недвижимость, находящаяся в центре Киева, на улицах Красноармейской, Горького, на площади Льва Толстого, Крещатике, на Подоле. Особый интерес представляют элитные объекты в исторических домах сталинской и более ранней эпох. В частности, всегда будут востребованы апартаменты площадью от 150 до 200 квадратных метров, расположенные в домах на центральных улицах. Также VIP-особняки возле Ботанического сада, в Царском Селе, в Голосеевском районе. Никогда не упадет спрос на офисы, находящиеся в самом центре города. Это касается как бизнес-центров категории «Б», так и отдельно стоящих зданий или пристроек, имеющих свой участок земли и парковку. Стоимость такой недвижимости остается стабильной, а по некоторым предложениям с сентября даже выросла на 5-10 процентов.
Мы уверены, что сегодня редкий владелец качественного элитного жилья будет снижать его цену. Какой смысл продавать единственное действительно ценное имущество на фоне финансового кризиса и инфляции. Реализовать сейчас квартиру в центре города, чтобы через полгода на эти обесцененные деньги купить «хрущевку» на окраине?
— А что происходит с арендой жилья?
Елена Сербина: — Ситуация неоднозначная. С одной стороны, подешевела аренда недвижимости, расположенной на окраинах, с другой — остаются стабильно высокими цены в центре. В столице работает довольно много иностранцев, которым стараются обеспечить максимально комфортные условия проживания. Как правило, они снимают элитные квартиры в центре города или районах, прилегающих к центру. Поэтому трех-, четырехкомнатная квартира площадью 120-150 квадратных метров, находящаяся, например, на улицах Горького, Красноармейской (в районе площади Льва Толстого) или на улице Щекавицкой (в центре Подола), довольно быстро сдается за 5 тысяч долларов в месяц.
В нынешних условиях многие компании сокращают свои расходы и переезжают в меньшие помещения, стараясь при этом остаться в центре города. Поэтому спрос на небольшие офисы и торговые площади существенно вырос, а значит, и арендные ставки на них тоже поднялись. Таким образом, можно подытожить, что аренда любой недвижимости в центре города остается востребованной.
— Каковы ваши прогнозы на ближайшие полгода относительно стоимости и аренды недвижимости в центральных районах Киева?
Максим Дьячков: — Отмечу, что сейчас рынок остается стабильным, он только идет по пути корректировки, становится более избирательным. Люди будут очень обдуманно подходить к вопросу, во что инвестировать свои деньги.
В ближайшие полгода корректировка и приближение цен к реальности продолжится. Поэтому неликвидные объекты, стоимость которых была необоснованно завышена, например, жилье в «хрущевках» и панельных домах на окраинах, подешевеют на 10-15 процентов, а вот элитная недвижимость в центре подорожает на те же 10-15 процентов, учитывая уровень инфляции в стране. Так что тем, кто заинтересован в приобретении апартаментов или офиса в центре Киева, не стоит откладывать покупку. Если говорить о средних ценах на рынке, то существенных колебаний не произойдет, за исключением стоимости тех объектов, которые находятся в банковском залоге.
Вынужден разочаровать людей, которые хранят свои сбережения «в мешках», ожидая, когда квартиры резко подешевеют. Они очень рискуют. Инфляция, финансовый кризис и изменения валютных курсов могут существенно обесценить их капитал. Если есть возможность, надо уже сейчас вкладывать сбережения в недвижимость, чтобы обеспечить их сохранность. Та же рекомендация и юридическим лицам, имеющим большую прибыль. Лучше вложить ее в недвижимость, чем по результатам финансового года платить налоги.
311
Читайте нас у Facebook
