Квартиру за 40 тисяч доларів під час війни продають за 10 тисяч: чому після перемоги цю угоду визнають недійсною
З введенням воєнного стану на території України всі угоди з купівлі-продажу нерухомості стали неможливими, адже Мін'юст закрив доступ до Державного реєстру нерухомості. Серед найризикованіших схем рієлтори називають купівлю квартири за довіреністю, укладання попередніх договорів та оформлення заповіту на покупця. То ж чому наразі слід відмовитись від таких дій?
— Річ у тім, що після початку війни через хакерські атаки окупанта було обмежено доступ до реєстру нерухомості, про це, зокрема, сказав міністр юстиції України Денис Малюська на своїй офіційній сторінці у соціальній мережі «Фейсбук», — пояснює «ФАКТАМ» адвокат Юрій Білоус. — Тобто, коли не працює реєстр нерухомості, укласти угоду про купівлю-продаж нерухомого майна неможливо, тому що цей реєстр в нас діє з 2013 року, відповідно, й всі дані про нерухоме майно, угоди купівлі-продажу тощо вносяться саме туди. В такому випадку громадянам слід дочекатись того моменту, коли даний реєстр запрацює, відповідну інформацію про це можна буде отримати на офіційній сторінці Мінюсту та на сторінці Дениса Малюськи у фейсбуці. До цього проводити якісь, як здається людям, угоди, а по суті недолугі угоди, наприклад, видавати один одному довіреність про щось, не потрібно. Тому що довіреність видається однією особою іншій для представництва перед третіми особами, тобто довіреність — це аж ніяк не договір купівлі-продажу. Не підійде в жодному разі й розписка, яка є документом, що підтверджує передачу й отримання грошей, матеріальних цінностей, документів від підприємства, наприклад, але точно не купівлю чи продаж квартири. Є своя небезпека також у заповіті, адже заповіт є особистим розпорядженням людини щодо її квартири чи будинку на випадок смерті, а не безпосередньо зараз. Тобто якщо ви вирішили придбати житло зараз, у воєнний час, за нижчою, ніж це було до початку війни, ціною, складання продавцем заповіту сьогодні і зараз не надає вам прав власника.
Для тих, хто хоче під виглядом заповіту «продати» своє майно саме зараз, то скажу, що такий порядок дій може створювати небезпеку злочинних дій відносно вас, наслідком чого може бути ваша насильницька смерть від покупця-псевдоспадкоємця, тому що лише після смерті власника спадкоємець за заповітом може отримати право власності. Звісно, за законом не мають права на успадкування особи, які умисно позбавили життя спадкодавця або вчинили замах на його життя, але, якщо говорити в розрізі саме загроз у випадку заповіту у воєнний час, то вони є.
Правочини щодо купівлі-продажу майна можуть визнаватися недійсними в судовому порядку, і це не нововведення воєнного часу. Угоди про купівлю-продаж, укладені під впливом помилки, обману, під впливом насильства чи тяжких обставин є незаконними і в судовому порядку будуть визнані недійсними.
Читайте також: Оренда землі в умовах війни: що потрібно знати
Можна розглянути й декілька елементарних прикладів. Вплив обману. Тут мова про те, коли покупець обдурює продавця щодо того, що у воєнний час у людини на потреби ЗСУ можуть відібрати її житло і саме тому краще його, це житло, зараз же й продати. Звісно, за значно меншу суму. Таким чином, продавець є обманутим, а угода купівлі-продажу є незаконною.
Наступний приклад — це вплив тяжких обставин на людину під час прийняття рішення про продаж її майна. Тяжкі обставини в нашій країні — це війна, розв’язана росією, бойові дії, які відбуваються по всій країні. На підставі цього людина може вирішити, що їй необхідно продати своє майно, і зробить це, скоріше за все, на вкрай невигідних умовах. Для прикладу: квартира ще 23 лютого 2022 року коштувала 40 тисяч доларів, а з початку війни і наявністю у населеному пункті чи наближено бойових дій, під страхом бомбардування та обстрілів людина продає її за 10 тисяч доларів. Після перемоги таку угоду буде визнано недійсною.
— То невже слід взагалі обмежити операції з купівлі чи продажу нерухомого майна?
— Моя порада — якщо це реальна та нормальна ціна, за яку особа готова продати чи купити, якщо вона не знаходиться під якимось впливом, то можна таку угоду здійснити. Але про розписки, довіреності та псевдозаповіти слід забути, тому що майно купується за договорами купівлі-продажу. Важливо сказати, що я як адвокат жодним чином не хочу створювати паніку. Моїм завданням в цьому коментарі було роз’яснення щодо звичних для усіх нас дій з майном, які у воєнний час набувають певних особливостей через великі загрози для життя, здоров’я, звісно, й майна людей. З огляду на це є різне сприйняття реальності громадянами та активізація нечистих на руку людей.
Раніше «ФАКТИ» повідомляли, як нотаріуси працюють під час війни. Хто та які послуги надає, читайте тут.
5935Читайте нас у Facebook
