«Инспекторы не вправе требовать у застройщика ни проект, ни прочие документы»
Уже два года действует новый закон о регулировании градостроительной деятельности. Его разработчики неоднократно заявляли, что внедрение норм закона оживит строительный рынок, так как устранит бюрократическую волокиту при получении всевозможных разрешений и облегчит работу застройщиков. Однако существенного увеличения количества новостроек пока не наблюдается, а к тем объектам, которые строятся, есть масса претензий как со стороны контролирующих органов, так и со стороны людей, рискнувших вложить в строительство собственные деньги. Более того, многие эксперты считают, что именно частные инвесторы теперь не защищены от злоупотреблений и мошенничества со стороны недобросовестных застройщиков.
По мнению экспертов, одна из самых серьезных проблем, порожденных нормами закона о регулировании градостроительной деятельности, — это начало строительства жилых домов без всех технических разрешений, по так называемому декларативному принципу. Застройщик сообщает, декларирует свою готовность начать строительство и получает соответствующее разрешение, а оформление всех необходимых документов откладывается на потом.
— Сам по себе декларативный принцип довольно прогрессивный и применяется во многих развитых странах, — рассказала Александра Тимашова, глава общественной организации «Громадський контроль будівництва». — Но он предполагает высокий уровень самосознания людей, ответственных за строительство. Сейчас же наблюдается огромное количество нарушений, связанных именно с декларативным принципом получения разрешений на строительство и ввода объектов в эксплуатацию.
Например, сейчас, согласно закону о регулировании строительной деятельности, категорию сложности самостоятельно определяют заказчик и проектировщик. А они очень часто занижают данный показатель, чтобы сократить свои расходы и обхитрить контролирующие органы. Но такие «игры» потенциально опасны для будущих жильцов этих объектов. Ведь проекты первой — третьей категорий сложности не проходят экспертизу.
Более того, декларация вообще не предполагает предоставления проектной документации. И не факт, что на объекте присутствовал специалист технадзора, дабы проконтролировать соблюдение соответствия стройматериалов государственным строительным нормам (ГСН) и правильность технологий.
Примеры подобных нарушений встречаются повсеместно, и потенциального покупателя жилья должно настораживать то, что застройщик ссылается на декларацию о начале строительных работ.
Есть еще один важный нюанс. Согласно закону о градостроительной деятельности, заказчик строительства имеет полное право в любой момент подать заявление об аннулировании разрешения на выполнение строительных работ. Таким образом, стройка может быть заморожена. Стоит отметить, что обязательств перед инвесторами это заявление отнюдь не аннулирует. При невыполнении заказчиком и застройщиком своих обязательств по отношению к инвесторам возникает имущественный спор, который следует разрешать в суде.
Также необходимо учесть, что инвестор заключает договор не напрямую с застройщиком, а с фондом финансирования строительства (ФФС), который должен иметь соответствующую лицензию и отвечать прочим требованиям закона.
Судиться покупатель, соответственно, будет с тем, с кем заключил договор, то есть с ФФС. А исходя из практики прописывать договоры ФФС с инвестором так, что, передавая деньги фонду, инвестор не может фактически контролировать строительство и траты средств фонда, риски для инвестора очень велики.
Кроме того, мы прекрасно знаем, как долго в нашей стране длятся судебные процессы. А как быть людям, которые продали недвижимость либо взяли кредит и живут на съемной квартире или у родственников? Они имеют все шансы остаться и без жилья, и без денег.
Не менее опасными, в первую очередь для частных инвесторов, вложивших деньги в строительство, являются нарушения, связанные с целевым назначением земельного участка и этажностью зданий.
Примеров таких нарушений очень много. В частности, сейчас ведется строительство элитного многоэтажного жилого комплекса на Осокорках в Киеве. Идет активная продажа квартир. Сотрудники отдела реализации агитируют потенциальных покупателей, убеждая, что застройщик имеет все разрешения, в том числе землеотвод. Между тем в базе данных национальной кадастровой системы земельный участок по этому адресу предназначен для индивидуального, гаражного и дачного строительства. А значит, возведение там многоэтажных домов незаконно. Причем, даже если комплекс будет достроен, жители не смогут оформить и зарегистрировать свое право собственности на уже оплаченные ими квартиры, поскольку по закону этих квартир просто не может существовать.
— Вряд ли людям удастся получить документы на квартиры в подобном жилом комплексе, — предостерегает Александра Тимашова. — Ведь чтобы сдать такой объект в эксплуатацию, застройщику потребуется изменить целевое назначение земельного участка, пройти проверки, устранить нарушения и уплатить штрафы. А все эти процедуры могут затянуть сдачу объекта в эксплуатацию минимум на год.
Более того, с учетом принятых недавно поправок к закону о регулировании градостроительной деятельности с 1 января 2015 года запрещается смена целевого назначения земельного участка, не отвечающего детальному плану территорий или плану зонирования. Поэтому у застройщика и заказчика строительства возникнут серьезные проблемы. Ведь после указанной даты уже будет невозможно изменить целевое назначение земли. А это может продлить сроки ввода многоэтажек в эксплуатацию на неопределенное время. Учитывая то, что крупный жилой комплекс строится минимум два года, потенциальным покупателям следует уже сегодня очень внимательно отнестись к вопросу целевого назначения участка.
Возникает естественный вопрос: кто сегодня контролирует застройщика? Редакция обратилась в Государственную архитектурно-строительную инспекцию (ГАСИ) Украины за разъяснениями.
— Согласно законодательству контроль за соблюдением государственных строительных норм и правил возложен на архитектурно-строительную инспекцию, — сообщили в пресс-службе ГАСИ. — Однако некоторые нормы действующего закона о регулировании градостроительной деятельности лишают инспекторов ГАСИ возможности, да и права эффективно выполнять свои функции. Например, инспекция может проверять только полноту данных в заполненной декларации на начало строительных работ при ее регистрации. Ни проект, ни прочие документы сотрудники ГАСИ требовать у застройщика не имеют права, соответственно, их и не проверяют. Таким образом, инспектор не видит, разработан ли проект в соответствии с исходными данными на проектирование и государственными строительными нормами и правилами, и не может убедиться перед регистрацией декларации в достоверности поданных сведений и и наличии соответствующей документации.
1486Читайте нас у Facebook
